合肥两开发商资金链断欠款出逃 房产部门关注

草根之约

合肥两开发商资金链断欠款出逃 房产部门关注

11月3日，蓝钻尚界售楼部大门紧锁，玻璃门上贴着“延期交房”通知。本报记者 王从启/摄

全国楼市冷风劲吹，合肥也不例外。最近，合肥楼市传出两家开发商“失踪”的消息，而原因都是一个：缺钱。面对不可能放松的调控，房产业洗牌的时机也许已经到来。

开发商失踪债主无奈

在合肥临泉路与义井路交口，枫林雅苑小区最近有点“不太平”，因为开发商“失踪”了，债主遍寻他不着。

据了解，该小区的开发商为安徽景都置业有限公司，负责人名叫史国华。“开发商老总就住小区里面，开一辆别克，但是有一两个月没看到他的车进出小区了。”小区保安说。

该小区物管庐中物业管理有限公司负责人韦昌根告诉记者，小区交付以后，不少业主到去年才拿到房产证，而开发商在外面欠了不少钱。“他欠不少工程款，就把小区里的一些房子抵给债主，三栋楼里面都有，总共大概有上十套的样子，这些房子也没有办房产证。”韦昌根说，这些房子陆续也有债主入住，但光凭这些房产肯定是不够还债的，后来不知道怎么回事，史国华就不见了，可能是因为还不上债跑了。“今年9月份我还见过他，他的办公室也在小区里面，但是自从10月8日以后，就没有再看到办公室有人了。”据了解，有些房子还被抵押给了典当行，前段时间还有典当行的人前来小区了解情况。

枫林雅苑小区规模并不大，只有三栋楼。记者来到位于一号楼一单元的601室，这里就是景都置业的办公室。但如今大门紧闭，敲门和打电话也都没有回应。据了解，史国华和女儿在小区一号楼各拥有一处房产，分别是2单元1103和203，一家人居住在1103，203则用来出租。记者到这两处去敲门，依然没有应答。在小区楼下，记者偶然发现了1103户的水电费催缴单。从这上面的信息来看，虽然水电费都没有拖欠，但水表抄表时间为11月2日，距离上次抄表时，自来水仅用了1吨，看来家里已经有一段时间没有住人了。

枫林雅苑门口新北国土菜馆的杨老板是债主之一。据了解，在小区建房时，杨老板参与垫了几百万元的工程款。但从上个月起，史国华就一直联系不上了，杨老板到现在也没有见到他。“不行就只有考虑报案了。”杨老板说。

在建楼盘拖成“烂尾楼”

在合肥北一环路和亳州路交口西侧，出现了一个“烂尾工程”——蓝钻尚界小区。据了解，这个小区“烂尾”已有近一年的时间，毫无开工迹象，知情人士说，开发商欠债出逃了。

昨日下午5点，记者来到蓝钻尚界工地，发现最外侧的楼房墙壁瓷砖已经贴了大半，工地大门紧锁，透过门缝依稀能看见一堆生锈的钢材。工地边的售楼中心已锁门，左侧门把手已经断裂，上面能看出有拉扯的刮痕。售楼中心的玻璃大门内侧张贴着开发商告知业主的通知。通知称，开发商将于2011年12月31日前如期交房，并自愿履行违约赔付，落款是“安徽省裕安集团友联房地产开发有限责任公司”，落款时间则是今年5月1日。

记者还发现，售楼中心的墙壁上有几处残留的纸张痕迹。据路人介绍，有小区业主此前曾在这里张贴通知，希望联合其他业主，共同挽回损失，但后来都被人撕了下来。在纸张残留痕迹上，记者仅能看到“开发商携款潜逃”“挽回损失”等字迹，旁边留有业主的QQ群号。

紧挨着售楼中心的是建筑工地的一扇侧门。记者上前敲门，一个中年男子走了过来。记者自称业主，询问工地情况。该男子称，工地停工已经快一年了，一直没有开工的迹象，他在施工现场只负责看守建筑材料。“为什么停工呢？”记者问。该男子称是由于开发商资金短缺，“开发商欠了施工队2000多万，拿不出钱，当然跑了。”该男子还说，他今年7月才来到这里，当时售楼中心的大门已经锁上。

交谈中，记者一再要求进去看看。该男子起先拒绝，表示这里不允许业主进入，只许记者进来采访。可当记者表明身份后，该男子却立刻变卦，将铁门锁死，不再理会记者。

随后，记者加入了业主的QQ群，并与其中一位业主取得联系。该业主称，蓝钻尚界于2008年开工建设，按合同应该于今年3月交房，但去年年底，施工就已经停止了。据这位业主介绍，蓝钻尚界有319套房，当初有不少人选择了一次性付款。“现在开发商跑了，楼房烂尾，我们怎么办呀？”这位业主直叹无可奈何。

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三重困局 这个冬天不好过
融资难，销售冷清，高价拿的土地难消化，是一些开发商普遍遭遇的困境

楼市宏观调控“步步惊心”，开发商生存压力越来越大。合肥市房产局相关人员昨天告诉记者，房地产老板“躲猫猫”，在合肥尚是极个别现象，也不能代表合肥房企目前的生存状态。
尽管大多数房产开发企业都在平稳过冬，但调控政策正在或多或少地影响他们。昨日，多位房地产业内人士向记者透露，不少开发商正在遭遇融资、销售、土地三重困局，“压力不比一线城市小多少！”
>>>融资困局
囊中羞涩无米下锅
临近年底，网上不时传出某某开发商申请破产的传闻。在合肥，虽然没有传出一些大开发商资金断链的消息，但“找钱”绝对是各个开发商共同的话题。“现在不仅是房地产企业的开发贷款办不下来，不少市民买房的住房贷款也办不下来。银行政策今年本来就紧，到了年底就几乎没有一点额度了。”合肥家园网运营总监宋元一语中的。
资金短缺、融资困难，成为很多开发商的一大头疼事。“以前房地产企业，只要有项目基本上是不愁银行贷款的，有时候银行还主动跟我们大开发商合作。今年情况完全变了，除非特别大的开发商，一般开发商很难从银行借到钱了。”黄先生（化名）是合肥一大型楼盘项目负责人，他告诉记者，在这种情况下，开发商开始通过信托、基金等民间融资方式来周转资金，“融资成本比原来从银行贷款高了3~6倍”。
除了常规的民间融资，高利贷、公司不同板块资金拆借、项目出售、公司转让都开始在房产企业内部上演。知情人士透露，今年合肥一家房产开发商，还鼓励员工把自己的钱拿出来借给企业，利率远超过10%，有的员工拿了几十万放在企业。
“虽然这样滚雪球的成本越来越高，但总比死了强。如果资金链断裂企业马上就死了，高利息借了钱即使是慢性自杀，也还有一线生机。”该知情人士表示。
宋元表示，这一轮调控政策的持续性超过很多开发商的预期。他个人的观点是，在保障房建设没有取得阶段性成果前，调控都不会有实质性的放松。“所以现在不缺钱的开发商，不代表以后不缺钱，钱在今后很长一段时间里都将是一个难题。”
>>>销售困局
降价促销难挽颓势
“黄金地段现房6570起，最高降价30万元” 、“××项目巨惠一口价”、“清盘价××元/平方米”……诸如此类的房产广告，今年出现的频率越来越高。从上半年的多数开发商要“挺一下”到下半年越来越多开发商“hold”不住了，开发商的促销幅度越来越大。
开发商调低价格的背后，是今年楼市成交量大跌的数据。“目前政府调控确实很有力度。”一家上市房企合肥地区营销负责人表示，据她了解，这番宏观调控对合肥楼市的销量造成了很大的影响，“从过去一个月卖一万多套跌到现在一个月只卖三四千套，确实是比较冷了。”根据合肥楼市的备案量，今年“金九银十”合肥住宅成交量同比下跌一半以上。
“以前好一点的楼盘，在开盘期间就能销售六七成，现在开盘期间能卖掉两三成就已经很不错了。”黄先生佐证了这种说法。
销量下降，开发商选择了几种应对措施，有的边扛边看，有的降价促销，有的推迟开盘时间。 8月份以来，合肥先后有好几个楼盘降至“4”字头。“从市场反响来看，降价特别是大降价能增加一定销量，不过也难恢复到楼市旺季状态。”业内人士说。
对于有些开发商来说，处于限购区域或者当初高价拿地让他们进退两难。一方面想推迟开盘，因为“有时候卖得难看不如不卖”，但另一方面推迟开盘就意味着将面临更大的资金压力。
>>>土地困局
高价拿地心里没底
昨天，合肥招投标市场一则公告让人格外留心。
公示称，昔日的合肥长江西路“地王”，义福房地产（合肥）发展有限责任公司以1420万元/亩竞得的W1005地块，因一直未按约定签订出让合同，加上该地块中涉及的轨道交通线至今尚未获得批准，具体建设时间未明确等原因，根据情势变更的原则该宗地被正式收回，已缴纳的5000万保证金不予退还。
记者了解到，该地块位于蜀山区长江西路与潜山路交口西北角，楼面价6454.22元/㎡，总价59015.2万元，今年1月6日为义福房产竞得。
“可能是开发商资金紧张，要不这块地不会到现在还没有签订合同的。”黄先生分析说，也有可能目前楼市不景气，这块地拿地成本太高，让开发商心中没底。“所以他们宁愿放弃这块地，也不冒风险开发了。”这5000万的保证金虽然不退，但毕竟可以作为该公司竞拍其他土地的出让金。
巴菲特有一句名言：“只有当大海退潮之后，你才能知道谁在裸泳。”曾经炙手可热的地王，在2011年成了一些开发商的尴尬。
“最近几年合肥高价拿地的开发商不在少数，楼面价被抬得很高。现在这些地的产品定位、价格定位都成了开发商最头疼的问题。”黄先生表示，不卖吧，资金链紧张；卖吧，高端的产品眼下又很难卖上价格。
身陷多重困局，对于调控预期的不明朗，加上此前门槛低小开发企业扎堆，让合肥的开发商在这一轮调控中承受了不比一线城市小多少的压力。“虽然‘玩失踪’开发商是少数，但年底房产公司员工年终奖缩水是肯定的了。”一位开发商无奈地表示。

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何去何从 专家为楼市把脉
“冬天”其实不可怕：企业可转让项目或合作开发；政府应规范市场准入，引导健康发展
在中国房地产业扑朔迷离的巨大变局中，合肥房地产业多少也会受到影响。面临行业“寒冬”，如何才能走出困境？受访的几位专家建议政府完善监管，企业也改变发展策略，从而建立更加健康的房地产市场。
合肥“冬天”不会太冷
“合肥开发商目前面临的压力不小，预计在今年底和明年，压力会更大。”长期观察合肥楼市的业内人士郭红兵告诉记者，合肥虽然不是一线城市，但是受到限购令的影响，面临的压力也不小。不过，郭红兵认为，合肥也有自身优势，受到的影响不会太大，“合肥有很多中小型开发商，项目相对比较小。正所谓‘船小好调头’，由于资金投入量不大，压力也会小一点，如果出现资金链断裂的情况，开发商会选择离开这个行业。”
重点研究产业经济的安徽大学经济学院教授江三良也认为，房地产业目前面临的情况是正常现象。由于合肥房价相对一线城市还有所差距，加上刚性需求仍然很高，所以房地产业的“寒冬”在合肥不算太“冷”，“房地产的价格不可能一直在涨，也是一个周期性的。目前合肥虽然可能有‘玩失踪’的开发商，但毕竟只是极少数。而且我这段时间一直在关注房地产的成交量，下降得并不多，没有达到危害整个产业的程度。”
洗牌之后市场更健康
采访中记者发现，几位专家都认为，中国的房地产业正面临洗牌，但是洗牌后的市场肯定会更加健康。“如今的房地产市场泡沫很多，未来的发展趋势应该是稳中有降，个别滥竽充数的小开发商会被兼并或者破产，而大开发商则可以整合优势资源更好地发展。”安徽省房地产协会副秘书长李国昌表示，房地产业洗牌是大势所趋。
合肥学院房地产研究所的朱德开教授则认为，每个企业都会面临低谷，其他行业也会出现个别企业破产的情况，“只不过房地产业对中国经济的影响比较大，所以引起的关注度很高，这其实很正常。”
江三良教授也认为，房地产市场良莠不齐，现在的政策是在重新洗牌。“而要想牌洗得漂亮，洗牌师的手艺很重要。如果出现烂尾楼的话，政府应该采取措施，通过拍卖、置换等方式，将其盘活起来，这样洗牌后的市场才会健康，也能够降低洗牌给普通老百姓造成的损失。”
政府要加强监管引导
“对于目前的房地产业现状来说，政府的监管至关重要。”长期关注合肥楼市的郭红兵认为，政府除了加强监管，还应该引导开发商改变房地产发展结构，“过去开发商都喜欢建大面积的‘奢侈房’，动辄几百个平方米。现在政府应该引导开发商多建一些小面积的套房，面向普通群众和工薪阶层，提高房地产的性价比。”
“过去门槛太低，导致现在中小型开发商太多了。而且很多开发商欠了银行不少钱，房子卖不动了，资金链肯定出现问题。”李国昌认为，政府还应该提高房地产业的准入门槛，“不能有个几百万注册资金，就能成立房地产公司，那样肯定是不正常的。”另外，李国昌还认为，对于资金链紧张的开发商，政府还可以引导其建设保障性住房，“这样既能解决中低收入人群的住房问题，又能帮助企业渡过难关。”
开发商应该转变策略
面临困境的开发商该何去何从？李国昌建议，不管开发商的资金情况如何，现阶段都应该放缓脚步，看清形势后再打算，“有句话，对现在的房地产业很有借鉴意义：当行业整体形势不好的时候，优势企业应该选择性发展，不具优势的企业最好是赶紧离开这个市场。”
对此，李国昌还提出了更加具体的建议，“有一个办法就是跟大开发商合并，或者与其他开发商合作开发。手里的地太多了，就可以把项目转让一部分出去，重点做好自己的优势产品，这样也能保证资金方面的流动。”
“对于开发商来说，要想度过寒冬，最应该做的，是提高房屋质量，通过真正的优质服务和品质，淡化消费者的观望态度，从而保证一定的现金流，度过寒冬。”郭红兵这样建议。
评论：容不得开发商见暴利则进见风险则跑
本报特约评论员 燕农
之于开发商跑路，无论业界还是坊间，给出的解释多为：楼市宏观调控“步步惊心”，开发商生存压力不断加大，资金链断裂实在扛不住了就跑路。表面看确乎如此，但细忖起来，却没有多少道理。一方面，众所周知，跑路的开发商都是小型开发商，本身就没有太多资金，于自身的资金链来说，根本就不存在断裂不断裂问题；另一方面，跑路的开发商毕竟还是极个别现象，不能表征整个市场状况。
如果把房地产市场也同等看作是一个纯粹市场的话，民营资本撤离市场，或者经营不善倒闭，乃至不良开发商逃跑“躲债”，都是再正常不过的事——长三角、珠三角那些民营企业的噩梦，不能仅仅反映到制造业方面，于其它行业来说，也应基本如此。但是，惟独房地产出现跑路现象备受关注，一方面是楼市本身的经济地位显著、牵一发动全身；另一方面，也实证了此前和当下房地产市场的种种问题。
可以肯定地说，在我们的市场经济领域中，很少能够有像房地产市场一样的景况：只要拿到地皮就能够赚钱；资金紧张，还能借鸡下蛋；市场价格只涨不跌，跌了就不正常；资本退出也不正常，资本跑路更不正常……这是此前甚至包括当下房地产市场的景况。从根本上讲，这不符合市场经济逻辑。
立足于市场之中，又不符合市场经济逻辑，那么惟一的结论只能是：此前的房地产市场问题重重，不太纯粹。原本没有多少资本的小型开发商，“有个几百万资金，也能成立房地产公司”，这本身就是最大的问题之一。而今，当调控政策刚刚实质性发力，并没有根本影响到房地产行业根本利润的时候，小型房地产商就支撑不住了，再次证明这个市场的参与者与盈利模式，是有问题的。
极个别开发商跑路，不能表征调控政策已经发挥了十足的威力，相反，一些中小开发商逃离市场，恰恰是调控政策下重新洗牌的开始，换句话说，是调控政策刚刚施展威力。当然，这也给调控政策提出了一个新问题：在调控紧箍咒越来越紧的情势下，如何保证购房人的利益？一个可以考虑的办法是，给开发商设置客观的准入门槛，注册资金需要足以支撑项目开发，甚至类似于建筑行业收取工人工资保证金制度，收取必要的项目保证金。
开发商见暴利则进，见风险则跑，不只表明房价调控仍需努力，之于市场主体的行政监管也需要加强。调控关头，容不得开发商随意跑路