徐州市政府关于印发徐州市贯彻实施建设部城市房屋拆迁估价指导意见若干规定

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徐州市政府关于印发徐州市贯彻实施建设部城市房屋拆迁估价指导意见若干规定和徐州市城市房屋拆迁估价技术规则的通知

徐政发〔2005〕5号

目　　录

　　

　　第一章　总则
　　第二章　估价程序
　　第三章　估价方法
　　第四章　拆迁房屋分类估价

　　第五章　估价报告书
　　第六章　附则

　　
各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
　　《徐州市贯彻实施建设部〈城市房屋拆迁估价指导意见〉若干规定》和《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》已经市政府研究同意，现印发给你们，希遵照执行。

徐州市人民政府
　　二00五年一月四日

附：

徐州市贯彻实施建设部城市房屋拆迁估价指导意见若干规定

　　为贯彻实施建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，规范城市房屋拆迁估价行为，保护拆迁当事人的合法权益，结合我市实际，制定本规定。
　　一、城市房屋拆迁估价，应当根据国家《房地产估价规范》、《徐州市城市房屋拆迁估价技术规则》，由具有三级以上(含三级)房地产估价资质的估价机构(以下称估价机构)本着独立、客观、公正、合法的原则进行。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价。
　　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的房屋拆迁估价，原则上由一家估价机构实施。需要由两家或者两家以上估价机构估价的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
　　以产权调换作为房屋拆迁补偿安置方式的，所调换房屋的估价方式应当一致。
　　二、徐州市市区被拆迁人仅有一处住房且获得的被拆除房屋货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照徐州市市区住宅房屋拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。徐州市市区住宅房屋拆迁补偿最低标准为45万元。
　　前款规定的拆迁补偿最低标准，市房屋拆迁主管部门应当会同市价格部门根据经济适用房的价格变动适时调整并公布。
　　三、徐州市市区住宅房屋拆迁实行最低保障单价制度。被拆迁房屋市场评估单价低于政府确定的最低拆迁保障单价时，按照最低拆迁保障单价进行补偿。(各区位最低拆迁保障单价见附表)
　　前款规定的最低拆迁保障单价，市房屋拆迁主管部门应当会同市价格部门根据房地产市场价格变动适时调整并公布。
　　四、拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积有争议的，应当先行协商。协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，当事人应当向城市规划部门申请确认；对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，当事人可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算。
　　五、住宅房屋改为非住宅房屋使用的部分，经拆迁人在拆迁现场公示核准后，按照以下规定予以补偿：
　　1．1984年1月5日前持有营业执照并实际作为非住宅房屋使用的，按照非住宅房屋予以估价、补偿。
　　2.1984年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，按照非住宅房屋市场估价金额的一定比例予以补偿：1至5年(含本数，下同)为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。补偿金额不得低于同类住宅房屋市场估价金额的130%。
　　六、城市房屋拆迁市场估价的纠纷处理等事宜，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第20条、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至第23条的相关规定执行。
　　房屋拆迁估价，重新估价结果与原估价结果允许误差范围为5%。
　　七、徐州市市区房屋拆迁估价技术指导、鉴定工作，由徐州市房地产业协会组织实施。
　　徐州市房地产业协会应当组建徐州市房地产估价鉴定专家委员会，并定期公布专家库成员名单。专家库由资深的专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成。
　　估价报告经鉴定的，其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。
　　八、市房产部门应当会同价格部门定期公布徐州市市区各类房屋重置价格；市国土部门应当会同价格部门定期公布徐州市市区国有土地的基准地价、路线价等事项；市房产部门应当每年公布徐州市市区不同区位、不同用途、不同建筑结构的房地产市场价格信息。
　　九、市房屋拆迁、房产、国土、价格、规划等部门可以根据本规定制定实施细则。
　　十、各县(市)、贾汪区人民政府可以参照本规定执行。
　　十一、本规定自2005年2月1日起施行。在此之前的规定与本规定不一致的，以本规定为准。
　　本规定施行前已取得房屋拆迁许可证并已实施的拆迁项目，仍按原规定执行。
附：

徐州市城市房屋拆迁估价技术规则
　　

第一章[url=]　[/url]总则

　　 第一条　
为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》(市政府第78号令)、《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》和《城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
　　 第二条　
本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价适用本规则。
　　本规则所称城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
　　 第三条　
采用本规则，估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
　　 第四条　
城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，估价对象为具有合法产权的被拆迁房屋及其合法国有土地使用权的价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰物和其他附属物的补偿金额。
　　 第五条　
房屋拆迁估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　 第六条　
估价机构应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估。委托拆迁估价时，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。
　　 第七条　
房屋拆迁估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
　　 第八条　
拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
　　实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
　　 第九条　
房屋拆迁估价首选市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可采用其他估价方法进行估价，并在估价报告中充分说明原因。

第二章[url=]　[/url]估价程序

　　 第十条　
拆迁人委托估价时，应当向估价机构提供以下资料：
　　(一)估价委托书；
　　(二)房屋拆迁许可证；
　　(三)估价对象的房屋所有权证、国有土地使用证以及临时建筑批准资料(如被拆迁人持有但拒绝提供的，由拆迁人调档，房产、国土、规划等部门应予以配合)；
　　(四)拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;
　　(五)其他有关资料。
　　 第十一条　
估价机构受理估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁管理部门备案。
　　 第十二条　
拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面给予估价机构配合。拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
　　 第十三条　
估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内提交估价报告。
　　估价结果的公示、解释等事项按省条例规定执行。
　　 第十四条　
估价报告书及有关资料由估价机构自行归档备查，并向房产部门备案。

第三章[url=]　[/url]估价方法

　　 第十五条　
采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：
　　(一)可比实例直接修正方式
　　可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被拆迁房屋市场价格的方式。
　　(二)标准样本价格修正方式
　　标准样本价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被拆迁房屋的评估价格的方式。
　　(三)区位价修正方式
　　区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被拆迁房屋所在区位普通商品房的市场价得出被拆迁房屋评估价格的方式。
　　 第十六条　
可比实例直接修正方式的操作步骤：
　　(一)搜集交易实例；
　　(二)选取可比实例；
　　(三)建立价格可比基础；
　　(四)进行交易情况修正；
　　(五)进行交易日期修正；
　　(六)进行区域因素修正；
　　(七)进行个别因素修正；
　　(八)求出比准价格。
　　 第十七条　
选取的可比实例应符合下列要求：
　　(一)可比实例应选择与评估对象所处的拆迁区位相同的房屋；
　　(二)可比实例应选择与评估对象相类似房屋，包括用途相同、建筑结构相同等；
　　(三)选取的交易实例，交易价格为正常交易的价格或可修正为正常交易的价格；
　　(四)成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月内成交的案例；
　　(五)选取3个以上的可比实例；
　　(六)选取的可比实例成交单价差异一般不超过20%。
　　 第十八条　
建立价格可比基础。
　　选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算建立价格可比基础。统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格(不含装饰装璜等附属物价格)为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。
　　 第十九条　
在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。
　　估价对象评估价格=可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正
　　或：
　　估价对象评估价格＝可比实例价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数)
　　可比实例价格——建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；
　　交易情况修正——修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为0；
　　交易日期修正——将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整；
　　区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等；
　　个别因素修正——将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等。
　　修正后的单价与可比实例平均单价的差异一般不超过±30%，即：｜修正后的单价－可比实例平均单价｜/可比实例平均单价≤30%。
　　 第二十条　
住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二；
　　商业、金融业、娱乐业、餐饮业、服务业、写字楼用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表三、附表四；工业仓储用房的区域和个别因素修正系数参照表见附表五、附表六。
　　估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。
　　 第二十一条　
修正后结果计算
　　所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。
　　计算公式：
　　修正单价1=可比实例1单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值
　　修正单价2=可比实例2单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值
　　修正单价3=可比实例3单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值
　　修正值=±可比实例单价×系数变动百分比
　　简单算术平均法公式：
　　修正后的单价=(修正单价1+修正单价2+修正单价3)/3
　　加权算术平均法公式：
　　修正后的单价=(修正单价1×权重+修正单价2×权重+修正单价3×权重)/权重之和
　　估价对象评估价格=修正后的单价×建筑面积
　　 第二十二条　
标准样本价格修正方式的操作步骤：
　　(一)对拆迁房屋进行分类，选取标准样本房屋；
　　评估中应按照用途相同、区位相同、位置相近、结构相似、年代相近的原则选取多个标准样本房屋。
　　(二)运用可比实例直接修正方式分别评估出各标准样本单价；
　　(三)将各标准样本房屋修正为同类被拆迁房屋价格
　　被拆迁房屋评估价格＝同类标准样本单价×(1+个别因素调整系数)×被拆迁房屋建筑面积
　　 第二十三条　
区位价修正方式的操作步骤：
　　(一)采集被拆迁房屋所在区位的普通商品房市场成交价格，确定该区位普通商品房平均单价；
　　(二)根据市房管局、物价局公布的房屋重置价格和商品房的结构特征确定商品房重置完全单价。
　　(三)根据《住宅宗地综合因素级别价格参照表》(见附表七)及商品房的小区环境综合因素确定商品房宗地综合因素级别价。
　　(四)计算区位价
　　区位价＝商品房平均单价－商品房重置完全单价－商品房宗地综合因素级别价
　　(五)测算被拆迁房屋评估价格
　　被拆迁房屋评估单价=(区位价+宗地综合因素级别价+房屋重置成新价)×层差系数
　　层差系数由评估人员根据二手房市场成交价格自行测算。
　　被拆迁房屋评估价格=被拆迁房屋评估单价×被拆迁房屋建筑面积＋合法院落补偿价
　　合法院落补偿价＝(合法土地面积－合法建筑面积)×区位价×60%
　　若合法院落补偿价为负值，则取零。
　　采用可比实例修正方式、标准样本价格修正方式对被拆迁住宅进行评估，如未对合法院落因素进行修正的，可采用参照本条的方式单独测算合法院落修正值。
　　 第二十四条　
采用收益法估价的，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定，安全利率宜选取5年期国债利率。
　　 第二十五条　
采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、剩余法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法(尚可使用年限)计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
　　 第二十六条　
需要对房屋占用范围内的土地使用权价格单独进行估价的，估价技术行为应符合《城镇土地估价规程》的规定。
　　 第二十七条　
拆迁补偿估价，原则上应采用两种以上的估价方法。能搜集充分并符合规定要求的可比交易实例的经营用房，应当采用市场比较法估价。非住宅评估中没有条件选用市场比较法的，应采用收益法进行估价，难以确定房屋收益的，可采用成本法或其他方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。
　　特殊用途房屋等其他非住宅的拆迁补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。

第四章[url=]　[/url]拆迁房屋分类估价

　　 第二十八条　
拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋。住宅房屋可分为成套住宅与非成套住宅；非住宅房屋包括商业、金融保险业、餐饮业、服务业用房、办公用房、工业及仓储用房、其他用房。
　　 第二十九条　
进行拆迁房屋的分类估价可先根据其区位、用途、建筑结构、土地取得方式、合法院落等因素进行分类，然后分别评估各类房屋的价格。同类房屋的估价方法与技术路线应当一致。
　　 第三十条　
拆迁当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。
　　 第三十一条　
在建工程应采用成本法进行估价。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以拆迁管理部门通知停止施工时的状态为准。
　　 第三十二条　
房屋拆迁分户估价结果应符合整体性、关联性、合理性的要求，同类房屋之间的级别价、不同类房屋之间的比价客观合理。

第五章[url=]　[/url]估价报告书

　　 第三十三条　
单宗被拆迁房屋的价值不足50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。表格式估价报告应披露影响估价结果的所有重要信息。非表格式估价结果报告和估价技术报告书应按照《房地产估价规范》的有关要求撰写。
　　 第三十四条　
估价结果的有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。第三十五条估价结果报告必须由专职注册房地产估价师签字，纸张大小应采用A4纸张规格。

第六章[url=]　[/url]附则

　　 第三十六条　
本规则将“评估”与“估价”作为同义词来使用。
　　 第三十七条　
违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。未超过批准期限的临时建筑，根据重新建造成本、批准期限、剩余期限及残值率进行评估。
　　 第三十八条　
凡房屋拆迁估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。本规则未作规定的，应按照国家、省和市其他相关估价技术规范的有关规定执行。
　　 第三十九条　
以产权调换作为房屋拆迁补偿方式的，对所调换房屋房地产市场价值进行的估价，按照本规则执行。
　　 第四十条　
其他法律、法规、规章有相关规定的，从其规定。
　　 第四十一条　
各县(市)、贾汪区可参照本规则执行。
　　 第四十二条　
本规则自2005年2月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规则。