湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

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湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

湖政发〔2013〕6号

第一章 总则

第一条为规范市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)和《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》(浙政发〔2011〕57号)等规定，结合市区实际，制定本办法。

第二条为了公共利益的需要，在市区范围内征收国有土地上单位、个人房屋的，适用本办法。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条市政府直接负责月河、朝阳、爱山、飞英、龙泉、环渚、道场和八里店八个街道、乡镇辖区范围内的房屋征收与补偿工作;市区范围内投资规模大或跨区的建设活动涉及房屋征收的，房屋征收决定可由市政府作出。

吴兴区、南浔区政府负责本辖区范围内除第一款规定外各自行政区域内的房屋征收与补偿工作。

湖州开发区、太湖度假区范围内房屋征收与补偿的有关具体实施工作由吴兴区政府委托各区管委会负责，但征收与补偿决定由吴兴区政府作出。

第五条市住房和城乡建设行政主管部门是本市房屋征收部门，下设的房屋征收与补偿管理工作机构，具体组织实施市区范围内由市政府作出房屋征收决定的房屋征收与补偿工作，并对各区房屋征收与补偿工作实施监督管理。

湖州开发区管委会、太湖度假区管委会和区政府确定的部门(以下也称房屋征收部门)，具体组织实施各自区域范围内的房屋征收与补偿工作。

第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。市、区政府应当按照实际工作的需要，落实房屋征收部门及实施单位人员，所需工作经费经同级财政部门审核后，列入部门预算。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

社会组织和个人接受委托提供房屋征收相关技术与劳务服务的，按合同约定收取技术、劳务服务费用。

第七条市政府成立市区国有土地上房屋征收管理领导小组(以下简称市房屋征收领导小组)，负责在市政府直接作出征收决定的房屋征收活动中代表市政府协调、督促各区政府和有关部门依法履行房屋征收与补偿工作职责，指导处理房屋征收与补偿工作中的疑难问题，保障被征收人的合法权益。

各级政府和有关部门应当依照本办法的规定互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

第八条任何组织和个人对违反《条例》和本办法规定的行为，有权向有关政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府部门和有关单位及其工作人员的监察。

第二章征收管理

第九条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，符合《条例》第八条规定情形之一，确需征收房屋的，由市、区政府作出征收决定。

第十条依照本办法第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

第十一条确需征收房屋的，建设活动主体应当在每年11月10日前，根据本办法第四条规定区域和情形向房屋征收部门提出列入下一年度房屋征收计划的申请。

房屋征收部门会同发展改革、规划、国土资源等部门编制房屋征收年度计划，并报同级政府批准。

第十二条市、区政府作出房屋征收决定前，有关部门应完成下列工作：

(一)审查确认建设活动符合本办法第十条规定的有关规划、计划;

(二)征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查已完成;

(三)征收范围内未经登记的建筑已经调查和处理;

(四)征收范围内符合住房保障条件和特殊生活困难家庭已认定;

(五)征收范围内国有土地使用情况调查复核确认工作已完成;

(六)完成征收活动社会稳定风险评估，且评估结论为可以实施房屋征收;

(七)征收与补偿费用已足额到位、专户存储，用于产权调换的房屋已落实;

(八)征收补偿方案已依法制定。

第十三条符合本办法第十二条第(一)项要求的建设活动经批准进入基本建设程序的，建设活动主体应凭符合相关规划、计划的证明材料和建设项目规划红线图，向房屋征收部门提出征收房屋的申请。

房屋征收部门收到申请后，应当向发展改革、规划、国土资源等部门核查建设活动是否符合相关规划、计划，有关核查部门应当在5个工作日内作出书面答复;经向有关核查部门核实确认建设活动符合有关规划、计划的，房屋征收部门向市房屋征收领导小组或区政府提出适时启动实施本办法第十二条第(二)至(八)项工作的建议安排;市房屋征收领导小组或区政府部署有关部门按要求完成相应工作。

第十四条房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查，同时向被征收人发放和回收征收活动民意调查表，并告知按合同法规定建立房屋租赁关系的当事人依法处理租赁关系;国土资源行政主管部门应对征收范围内土地使用权情况进行复核确认;有关职能部门应对征收范围内符合条件的住房保障对象和有特殊生活困难的家庭予以确认。房屋所在地街道办事处等基层组织应予以协助;房屋所有人、承租人应予以配合。

调查结果由房屋征收部门汇总后统一在征收范围内公布。当事人对结果有异议的，可在公布之日起7日内向房屋征收部门提出，房屋征收部门负责向有关部门办理复核后，予以答复。

第十五条房屋征收部门应当将调查中发现的未经登记建筑以及登记事项与现状不符建筑的情况，书面告知城市管理行政执法部门;城市管理行政执法部门应当及时会同有关部门，依照城乡规划法律法规等有关规定，依法对征收范围内未经登记以及登记事项与现状不符的建筑进行调查。

违法建筑和超过批准期限的临时建筑依法按有关规定予以处理。

第十六条市房屋征收领导小组或区政府应及时组织协调有关部门对第十二条第(二)至(七)项规定事项完成结果进行研究;对未达到要求的事项，有关部门应及时改进，达到要求。

第十七条房屋征收部门按本办法规定，根据本办法第十二条第(二)至(七)项和第十四条规定事项完成结果，拟定征收补偿方案。征收补偿方案经市房屋征收领导小组或区政府组织论证后，由房屋征收部门负责公布，征求公众意见。

征收补偿方案论证的主要内容为：建设活动是否符合公共利益和相关规划与计划、征收补偿方案是否公平合理。

市房屋征收部门要加强对各区征收补偿方案论证工作的监督指导，切实保障被征收人的利益。

第十八条征收补偿方案应包括房屋征收目的和范围，实施时间，补偿方式，补偿、补助及奖励标准，用于产权调换房屋的区位、套型、数量，临时安置方式，签约期限、搬迁期限等事项。

房屋征收部门制定征收补偿方案需测算被征收房屋类似房地产的市场价格的，可以委托具有相应资质的房地产价格评估机构(以下简称评估机构)进行预评估。

第十九条房屋征收部门应当在公布征收补偿方案的同时书面通知住房和城乡建设、规划、工商等部门，暂停办理房屋征收范围内新建、改建(含析产分户)、扩建和装修房屋、改变房屋用途等相关手续。暂停期限最长不超过1年。

暂停办理有关手续的书面通知发布后，在房屋征收范围内实施新建、改建(含析产分户)、扩建和装修房屋、改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，不予补偿、补助。

第二十条征收补偿方案征求意见的期限不得少于30日。被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当在征求意见期限内向房屋征收部门提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。

第二十一条房屋征收部门应将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的建议报市房屋征收领导小组或区政府组织修改;征求意见情况和根据公众意见修改的情况应在征收房屋范围内及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，征收范围内户数超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市房屋征收领导小组或区政府应当协调有关部门组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证情况，对征收补偿方案进行修改完善。

第二十二条房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿活动的社会稳定风险评估工作，并提出评估报告报市房屋征收领导小组或区政府研究决策。

第二十三条有关部门按本办法规定完成第十二条规定事项后，区政府研究作出或市房屋征收领导小组报请市政府作出房屋征收决定。

涉及被征收人户数超过300户的房屋征收决定，应当经政府常务会议讨论决定。

房屋征收决定作出后，有关部门完成本办法第十二条规定事项的结果资料，应及时转送房屋征收部门统一归档。

第二十四条房屋征收决定作出后5日内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

各区政府应在作出房屋征收决定之日起5日内，将房屋征收决定报市房屋征收部门备案。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第二十五条被征收人对市、区政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式，货币补偿金额和支付期限，产权调换房屋的地点和面积，搬迁补偿、过渡方式，停产停业损失补偿，搬迁期限、过渡期限等事项，签订房屋征收补偿协议(以下简称补偿协议)。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十七条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当包括本办法第二十六条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收房屋所有权人不明确的，作出补偿决定前，房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十八条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设活动主体参与搬迁活动。

第二十九条符合下列情形的，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁：

(一)被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门与被征收人就货币补偿金额达成一致，并签订补偿协议，补偿费用已足额专户存储并可以随时办理支取手续;

(二)被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人就产权调换房屋的地点和面积以及临时安置方式等达成一致，并签订补偿协议;

(三)作出补偿决定的，用于被征收人的货币补偿费用已足额专户存储、产权调换房屋已明确。

第三十条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第三十一条房屋被依法征收后，房屋征收部门负责收回被征收房屋的所有权证、土地使用证等，并凭补偿协议或补偿决定办理注销手续。

实行房屋产权调换的被征收人应当凭补偿协议或补偿决定办理产权调换房屋的登记手续。

第三十二条公安、教育、公用事业等部门(单位)应当根据补偿协议或者补偿决定，及时办理和安排被征收人的户口转移、子女转学转托以及有关公用事业等事宜。

房屋征收范围内的义务教育阶段学生可以在原学校也可以在安置地学校就读，学校不得拒绝其入学，也不得另行收取其他费用。

第三十三条房屋征收与补偿费用应当专款专用，房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案制度，加强对房屋征收档案资料的管理。

第三十四条房屋征收部门应当加强对征收实施单位的监督;有关发证机关应当加强对房地产评估机构、房屋拆除施工单位的监督，依法制定工作标准和规范，加强对被监督单位业务工作的指导检查和考核管理。

第三章征收评估

第三十五条被征收房屋价值由评估机构依照《房地产估价规范》、《评估办法》等有关规定评估确定。

住房和城乡建设行政主管部门应当组织成立市房地产评估专家委员会(以下简称评估专家委员会)，对评估机构做出的复核结果进行鉴定。

第三十六条自愿承担房屋征收评估业务的评估机构，应当在征收补偿方案公开征求意见期限内向房屋征收部门报名。房屋征收部门应当在房屋征收决定公告之日起3日内，在征收范围内公布不少于3家已报名并符合有关资质、技术人员规定的评估机构名录并逐户发放选票，供被征收人协商选择。

被征收人应当自房屋征收决定公告之日起10日内自行协商选定评估机构;未能协商选定的，以50%以上被征收人选定的评估机构作为多数人意见确定评估机构;被征收人没有形成多数意见的，由房屋征收部门组织被征收人以抽签或摇号等随机方式选定。随机方式选定评估机构的，应当由公证处现场公证，房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告抽签或摇号的时间和地点。

评估机构选定后，房屋征收部门应当自选定之日起3日内在征收范围内予以公告。

第三十七条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

除政府对产权调换房屋的价格有特别规定外，产权调换房屋和被征收房屋的价值应当由同一家评估机构按同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

第三十八条实行被征收房屋评估结果公示制。

房屋征收部门应当将评估机构提供的分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示10日，并在公示期间负责组织评估机构的注册房地产估价师进行现场说明解释，存在错误的，评估机构应予修正。

第三十九条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会一般应自收到鉴定申请之日起10日内，对被申请鉴定的评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。

被征收人对补偿仍有异议的，按照本办法第二十七条规定处理。

第四十条房屋征收部门、评估机构、评估专家委员会在房屋征收过程中，因工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋有关的房地产权属资料、房地产交易信息、土地档案资料、工商注册信息及纳税等情况的，相关部门应当提供便利。

第四十一条房屋征收评估、复核评估鉴定的费用由委托人(申请人)承担。但鉴定改变原复核评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

复核评估费用由原评估机构承担。

第四章补偿

第四十二条房屋征收部门对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第四十三条市、区政府所属有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

征收范围内调查结果为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿;调查结果为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第四十四条被征收房屋和用于产权调换的房屋面积以建筑面积计算。被征收房屋的性质、用途和面积，以房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载为准。

多层砖混结构非成套直管住宅公房的建筑面积以具有房产测绘资格的测绘机构实测面积为准。其他非成套直管住宅公房和未办理房屋登记的落实政策私房建筑面积按使用面积乘1.25计算。

因新老面积计算规则不同而出现同幢、同套型上下层住宅房屋所有权证登记面积有差异的，按最大面积计算。

第四十五条被征收人选择货币补偿的，补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供建筑面积或者评估价值不小于被征收房屋的房屋与被征收人进行产权调换，并计算、结清被征收房屋与产权调换房屋的差价。

第四十六条用于产权调换的房屋应符合设计规范要求，属于新建房屋的，交付前应经验收合格。

用于产权调换的房屋可以是期房，但必须明确价格及交付时间;出现设计变更、面积差异等问题，依照《商品房销售管理办法》处理。

第四十七条因旧城区改建征收个人住宅房屋，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的住宅房屋。

就近地段是指市政府公布的市区基准地价中与被征收房屋所在地段属同一级别或同一区片的地段。

第四十八条房屋征收部门应支付被征收人搬迁补偿费,其中对住宅房屋被征收人应支付两次搬迁补偿费。

征收房屋造成供水、供电、供气、电话、有线电视、电脑网络、空调、太阳能热水器等设施设备移机或损失的，房屋征收部门应予以补偿。

以上两款规定补偿的具体标准由市房屋征收部门会同市发展改革部门商各区政府(管委会)制定，报市政府批准，每年公布一次。

第四十九条被征收人选择产权调换，房屋征收部门不能即时提供用于产权调换房屋的,应当向被征收人支付临时安置补偿费或者提供周转用房;产权调换房屋应当自签订补偿协议之日起24个月内向被征收人提供，产权调换房屋为小高层、高层房屋的，可延长12个月。

房屋征收部门支付临时安置补偿费的，应支付被征收人从移交被征收房屋之月到产权调换房屋交付后4个月内的临时安置补偿费;超过补偿协议规定未按时提供产权调换房屋的，逾期期间按照标准的二倍支付临时安置补偿费。

房屋征收部门提供周转用房的，不再支付临时安置补偿费。超过补偿协议规定未按时提供产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应自逾期之月起支付临时安置补偿费。被征收人应在产权调换房屋交付后4个月内腾退周转用房。用于居住的周转用房应与被征收房屋的居住条件相当，并能够满足被征收人基本居住条件。

被征收人选择货币补偿的，给予4个月的临时安置补偿费。

第五十条临时安置补偿费按照当地租赁与被征收房屋用途相同，面积、地段相当的房屋所需租金的平均价格确定，但给予住宅房屋被征收人的临时安置补偿费不得低于保障其基本居住条件所需费用。具体标准由市房屋征收部门会同市发展改革部门商各区政府(管委会)制定，报市政府批准，每年公布一次。

第五十一条对因征收房屋造成的停产停业损失，由房屋征收部门给予一次性补偿。具体办法由市房屋征收部门会同市发展改革部门商各区政府(管委会)制定，报市政府批准后执行。

停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

第五十二条房屋征收部门按照本办法规定对被征收人进行补偿后，被征收人合法使用的土地面积小于被征收房屋按规定容积率占有的土地面积的，不再对土地另行补偿;被征收人合法使用的土地面积超过被征收房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分按以下规定予以补偿：

(一)原以出让等有偿使用方式取得土地使用权，合同有约定的，按照合同约定补偿;合同未约定的，按照土地有偿使用合同期限的余期、土地用途、开发建设成本等因素予以补偿;

(二)原以划拨方式取得土地使用权的，按照《湖州市区土地储备管理办法》(湖政发〔2010〕2号)第十八条第(二)项规定予以补偿。

第五十三条征收个人住宅房屋，被征收人符合住房保障条件的应当优先保障。

住房保障部门暂无房源的，房源由房屋征收部门提供，被征收人按住房保障有关规定标准、价格享受保障，所享受保障的房屋列入保障用房管理。具体办法由市住房保障部门会同同级房屋征收、财政、国土资源等部门制定，报市政府批准后执行。

第五十四条对被征收住宅房屋建筑面积小于46平方米，并选择产权调换的被征收人家庭(家庭成员含其配偶、未成年子女)，房屋征收部门应提供建筑面积不小于46平方米的成套住宅房屋作为产权调换房屋。

第五十五条执行非市场租金的国家直管住宅公房和单位自管住宅公房被征收的，承租人享有按照有关房改政策购买的权利，购房后由房屋征收部门对其按被征收人予以补偿;该房屋承租人未按规定购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，房屋征收部门应对被征收人实行房屋产权调换。产权调换房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人应当重新签订房屋租赁合同。房屋征收部门应当对原承租人的搬迁、临时安置等予以补偿。

第五十六条落实私房政策换约续租的住宅房屋被征收的，房屋征收部门对被征收人按本办法予以补偿;对该房屋承租人按本办法第五十五条规定补偿安置。

第五十七条征收产权属于学校、医院、敬老院、福利院、社区(居委会)等用于社会公益事业的房屋及其附属物，依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者予以货币补偿。征收非公益事业房屋的附属物实行货币补偿。

第五十八条征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

征收房屋涉及军事设施、寺观教堂、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等，国家、省另有规定的，从其规定。

征收房屋涉及公共设施或者各种管线迁移的，由所有权人按规定期限自行迁移，房屋征收部门应当对迁移费用予以适当补偿。

对征收范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。不能保留的，应当依照国家和省、市的规定办理有关手续。

第五十九条市房屋征收部门负责会同各区政府和市级有关部门制定市区房屋征收与补偿活动中的有关补助、奖励的规定，报市政府批准后执行。

第五章法律责任

第六十条房屋征收部门和有关部门工作人员在房屋征收与补偿工作中违反有关法律法规和本办法规定，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究相关法律和行政责任。

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条评估机构及其工作人员出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关依照有关规定予以处理;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房屋拆除施工单位违反《建设工程安全生产管理条例》规定，未按有关工作标准和规范施工的，由发证机关责令限期改正，依法予以查处;造成安全事故构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第六十二条本办法自2013年7月1日起施行。2007年8月28日市政府发布的《湖州市市区城市房屋拆迁管理实施办法》(湖政发〔2007〕62号)同时废止。

《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。但政府不得责成有关部门强制拆迁，由作出裁决的部门依法申请人民法院强制执行。

第六十三条国家、省有新规定的，从其规定。