[细细说法261]签订八年租期七年未能履约，谁之过

松不老

酒店与景区签订八年租赁合同，但签订后双方却一直未交接租赁物，导致租赁合同长期未能履行。近日，福建省厦门市集美区人民法院审理了一起租赁合同纠纷案件，一审判决景区偿还酒店已支付的各款项共计40余万元并赔偿其损失45万元。

松不老

2007年9月，东海酒家以每月近6万元的价格竞得厦门某景区花园酒家项目的租赁权，双方签订合同约定：租赁期从2007年9月至2015年9月，租期内一方擅自解除合同，应赔偿另一方3个月租金并承担经济损失。

    2008年3月，因该景区未能按时交付约定的房产，东海酒家向景区发出商榷函。同年7月，双方签订补充协议，约定租赁期限维持8年不变，自景区交付租赁物之日起算。同年8月，景区向东海酒家发出交房通知，要求酒家于8月末前办理相关租赁物移交手续。之后，东海酒家向景区发出复函称租赁物存在工程质量问题不具备交房条件，建议待问题解决后再办理交房事宜。之后，双方就该问题一直进行协商，但未能达成合意。

    2015年1月，景区以讼争租赁物将被整体征用为由向东海酒家发出解除合同通知函。

    东海酒家认为，其在签订合同后，即抓紧做好招聘培训员工、订制餐厅用品、订购装修材料以及聘请设计公司进行设计等准备工作，可是因房屋质量问题，导致迟迟不能交房直至解除合同。因此，其请求法院判令景区退还其已付履约保证金、水电保证金、综合管理费、装修保证金及租金共计40万元，赔偿其3个月的租金17.6万元及经济损失536万元。

    景区认为，讼争房屋具备交付使用条件，东海酒家在接到交房通知后，却以房屋存在质量问题、不符合交房条件为由拒绝接收讼争房屋，因此东海酒家的经济损失是其自己造成的，应由其自行承担，景区愿意退还40万元。依双方约定，租赁物未交付则租赁期限尚未开始计算，则景区无须赔偿3个月的租金。现该讼争房屋所在地块将被整体征用，彼此互不承担责任。

松不老

庭审中，双方当事人均同意讼争租赁合同及补充协议于2015年1月解除。


    法院认为，因讼争合同已解除，东海酒家主张景区返还所收取的40万元于法有据，法院予以支持。本案讼争合同未实际履行，在解除合同时租赁期已即将届满，而东海酒家亦同意解除，因此景区非擅自解除合同，东海酒家以此为由主张3个月的租金，缺乏事实依据，法院不予支持。在租赁合同中，双方各自承担着相应的义务，但本案讼争房屋移交时，双方因质量问题发生争议，进行长达7年多的协商，却一直未能取得一致意见，最终导致讼争房屋长期空置。法院认为，双方均未能按照诚实信用原则切实履行合同，均存在过错。景区的行为是导致合同未能履行的原因之一，东海酒家以此主张要求赔偿相应损失，于法有据。根据公平原则和诚实信用原则，考量合同履行情况、东海酒家的实际损失、止损的义务和能力、双方的过错程度、可预见的损失等综合因素，法院酌情认定景区应赔偿东海酒家的损失为45万元。


    据此，法院作出前述判决。

松不老

2016-06-07 07:06:28   来源：人民法院报