泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法

拆迁农民

发布机构：住建局发文日期：2012-02-21
文    号：泰政规〔2012〕1号
主  题  词：泰兴市 国有土地 房屋
内容概述：泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法



市政府关于印发泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知



（泰政规〔2012〕1号）


各乡镇人民政府（街道办事处），一区四园管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
《泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经市政府第二十一次常务会议审议通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。


二○一二年二月二十一日　　


泰兴市国有土地上房屋征收与补偿办法


第一章  总  则
　　第一条  为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等有关法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条  在本市行政区域征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）补偿的，适用本办法。
　　第三条  市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　第四条  市房屋征收中心为本市行政区域的房屋征收部门，负责组织实施本市房屋征收与补偿工作。市住房和城乡建设局对本市行政区域的房屋征收与补偿实施工作进行指导。
　　第五条  市发改委、财政、规划、国土、物价、公安、工商、文广新、教育、民政、城管、房管等有关部门按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
　　第六条  市房屋征收中心可以委托相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体实施工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，因实施房屋征收工作需要的经费由市本级财政资金予以保障，并实行国库集中支付。
　　市房屋征收中心对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
　　第七条  任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市政府、市房屋征收中心和其他有关部门举报。市政府、市房屋征收中心和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
　　市审计局应当对房屋征收补偿费用管理和使用进行跟踪监督，并公布审计结果。
市监察局应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门、单位及其工作人员的监察。


第二章　征收决定
　　第八条  征收房屋的各项建设活动应当符合市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。
　　市发改委、国土、规划及涉及到的部门应当按照各自职责，审查征收项目是否符合相关规划（计划），并将审查结论报市政府。
　　第九条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；
　　（三）改变房屋、土地用途；
　　（四）办理产权变更登记；
　　（五）其他不当增加补偿费用的行为。
　　市房屋征收中心组织对被征收房屋进行调查登记时，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。
　　第十条  市房屋征收中心组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关证据，被征收人应当予以配合。
　　征收调查中发现有未经登记的建筑，由市房屋征收中心将相关调查材料移送规划、国土、房管等相关部门，相关部门应当依照各自职权，及时作出认定和处理，并将认定、处理结果书面告知当事人及市房屋征收中心。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
　　征收调查结束后，市房屋征收中心应当将调查结果在征收范围内向被征收人公布，并保存调查认定资料。
　　第十一条  市房屋征收中心在组织调查的同时，应当委托具有房地产评估资质的评估机构测算征收成本。
　　第十二条  市房屋征收中心拟定征收补偿方案，并报市政府。补偿方案应当包括以下内容：
　　（一）房屋征收的范围、实施时间；
　　（二）征收补偿方式；
　　（三）被征收房屋性质、用途和面积认定标准；
　　（四）补偿、补助、奖励的标准；
　　（五）安置房的概况、结算基本价格、结算方法；
　　（六）拟定的搬迁期限和提前搬迁奖励期限；
　　（七）搬迁过渡方式和过渡期限；
　　（八）征收所需补偿资金来源；
　　（九）需要载明的其他内容。
　　市政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。
　　第十三条  因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，由市政府组织被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
　　第十四条  市政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
　　第十五条  市政府在作出房屋征收决定前，市维稳办应当进行社会稳定风险评估。
　　房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。
　　第十六条  市房屋征收中心应当在房屋征收决定作出前设立征收专户，并规范征收补偿资金使用审批程序，做到足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。
　　第十七条  市政府作出征收决定后在征收范围内及时公告。公告应当载明以下内容：
　　（一）征收的目的和依据；
　　（二）征收的四至范围；
　　（三）房屋征收补偿方案；
　　（四）行政复议、行政诉讼权利；
　　（五）其他需要公告的事项。
　　第十八条  房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第三章  征收评估
　　第十九条  被征收房屋的价值，应当由具有三级或三级以上房地产评估资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
　　市房屋征收中心结合评估机构自愿报名及其业绩、信用、考评等情况，每年公布在我市从事房屋征收评估的具有相应资质的房地产评估机构名录，供被征收人选择。
　　第二十条  房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，市房屋征收中心可以通过多数决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：
　　（一）市房屋征收中心向社会发布征收评估信息；
　　（二）房地产价格评估机构报名；
　　（三）市房屋征收中心按照报名先后顺序公布房地产价格评估机构名单；
　　（四）被征收人应当在市房屋征收中心公布房地产价格评估机构名单之日起5个工作日内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知市房屋征收中心；
　　（五）被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商意见书面告知市房屋征收中心的，由市房屋征收中心组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%（含50%）的，采取摇号、抽签等方式确定；
　　房地产价格评估机构确定后，由市房屋征收中心在征收范围内公布。市房屋征收中心应向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　第二十一条   房地产价格评估机构应当独立开展工作，遵循公开、公平、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。
　　第二十二条   被征收房屋的评估应当综合考虑与被征收房屋相关的下列因素：
　　（一）区位：被征收房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素；
　　（二）用途：以产权登记或征收调查确认的用途为准；
　　（三）面积：以产权登记或征收调查确认的面积为准；
　　（四）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
　　被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　第二十三条  被征收房屋室内装饰装修价值，停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，由承担该项目的房地产价格评估机构通过评估确定。机械设备等特种物资的搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，由承担该项目的房地产价格评估机构委托有资质的评估机构评估确定。
　　停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
　　被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。
　　第二十四条  同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
　　两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　第二十五条  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，逐户拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　市房屋征收中心或其委托的实施单位的代表、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由市房屋征收中心或其委托的实施单位的代表、注册房地产估价师和两名无利害关系的第三人见证，相关情况应当在评估报告中说明。
　　第二十六条  房地产价格评估机构应当向市房屋征收中心提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。市房屋征收中心应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。
　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
　　分户初步评估结果公示期满，房地产价格评估机构应当向市房屋征收中心提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。市房屋征收中心应当向被征收人送达分户评估报告。
　　第二十七条  被征收人或市房屋征收中心对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或者市房屋征收中心对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估。
　　房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
　　第二十八条  被征收人或者市房屋征收中心对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　房屋征收评估鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。


第四章  征收补偿
　　第二十九条  征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。但下列情形除外：
　　（一）征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换；
　　（二）专业性较强的工矿企业，难以采用产权调换方式安置的，由市房屋征收中心实行货币补偿；
　　（三）产权不明或产权有纠纷的，由市房屋征收中心实行产权调换；
　　（四）产权人下落不明的，由市房屋征收中心实行产权调换。
　　选择货币补偿的给予适当奖励。
　　第三十条  房屋补偿以产权登记或征收调查认定的用途进行补偿。擅自改变住宅房屋用途的被征收人选择产权调换的，市房屋征收中心仍提供住宅房屋实行产权调换。
　　第三十一条  房屋征收补偿包括：
　　（一）被征收房屋价值；
　　（二）搬迁费、临时安置费；
　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失。
　　第三十二条  被征收人选择产权调换的，由市政府提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。
　　因旧城区改建须征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，由市政府提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　第三十三条  产权调换的房屋应以评估方式确定市场价，市政府对用于产权调换的房屋价格有特别规定且对被征收人有利的除外。
　　第三十四条  被征收人获得征收补偿后仍符合保障性住房条件的，给予优先保障。申请廉租住房租赁补贴的，由市住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请保障性住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。对被征收人提供保障性住房的次序，按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。
　　第三十五条  经公示确认，被征收人具有本市常住户口，在城市规划区内仅有被征收房屋一处住房且在该房屋中实际居住，其获得的货币补偿金额低于8万元（指被征收房屋的市场评估价值，不含装饰装潢等费用）的，按8万元标准给予补偿。
　　第三十六条  市房屋征收中心提供的产权调换房屋应当符合国家质量安全标准。
　　第三十七条  对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分，被征收人免缴房屋契税。
　　第三十八条  征收住宅房屋应当支付临时安置费，临时安置费的标准另行制定。
　　被征收人选择货币补偿或实行现房产权调换的，对被征收人一次性支付12个月的临时安置费。
　　产权调换房屋为期房的，过渡期限不超过24个月。过渡期限内被征收人自行安排住处的，市房屋征收中心应当支付临时安置费；市房屋征收中心提供周转房的，在本办法规定的过渡期限内不支付临时安置费。
　　选择产权调换期房的，因市房屋征收中心的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置费：
　　（一）被征收人自行解决过渡用房的，延长期限在12个月以内的，支付2倍的临时安置费；延长期限超过12个月的，自超过之月起支付3倍的临时安置费；
　　（二）由市房屋征收中心提供过渡用房的，延长期限在12个月以内的，支付临时安置费；延长期限超过12个月的，自超过之月起支付2倍的临时安置费。
　　第三十九条  在房屋征收决定公告规定期限内，被征收人或房屋承租人按征收补偿安置协议约定的期限完成搬迁的，由市房屋征收中心支付搬迁费，搬迁费的标准另行制定。
　　第四十条  征收房屋造成的停产停业损失应当给予补偿。停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。
　　被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
　　被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体办法另行制定。
　　第四十一条  被征收人应当与市房屋征收中心在征收公告确定的签约期限内订立补偿协议。
　　房屋征收补偿协议的格式文本由市房屋征收中心统一制作。