物业服务与业主期待常有落差 矛盾如何解决？

泰州草根

    自2017年起，成都简阳天成国际社区D3区花半里小区的8位业主以物业公司服务不到位为由，拒交物业费共计三万余元。物业公司多次催交无果，将业主告上了法庭。

  近日，四川省简阳市人民法院对此案作出了判决，法官通过走访发现，该小区确实存在环境卫生、设施设备等方面的问题，物业服务与合同中承诺的服务质量存在明显差距。因此，法院判决酌减业主应交纳的物业费，酌减比例为20%。

物业起诉
要求业主缴清服务费及滞纳金
据悉，2016年至今，该涉案小区一直未成立业委会，该小区的开发商委托原告为该小区提供前期物业服务，双方先后连续签订了《物业管理服务合同》，合同到2024年8月30日期满。

物业公司称，按照业主所签的商品房买卖合同、补充协议及物业管理服务合同的约定，应按季度缴纳每平方米每月1.5元的物业费，逾期未缴应补交千分之五的滞纳金。

自2017年起，先后有8位业主开始停止缴纳物业费，共计拖欠约3万余元。物业公司称曾多次催缴，但业主一直拒绝缴纳。据此，物业公司诉至简阳市人民法院，要求这些业主支付物业费以及滞纳金。

业主称物业不作为

“把问题整改好才交物业费”

八位业主对未交纳物业费事实没有异议，但辩称，该物业服务履职不到位，整个小区环境维护差、绿化不符合约定、共同区域电灯损坏、楼顶存在渗水浸水等问题，十分影响居住体验。  

此外，他们认为小区还存在地下车库停车位承重梁钻孔拉钢筋、部分消防栓无消防带、灭火器过期等安全问题，物业公司怠于履行职责，日常疏于管理，已经构成违约。

因此，被告等人主张，物业公司什么时候把问题整改好，什么时候才交物业费。另外他们表示，物业服务不值每平方米每月1.5元，应当减免物业费。

法官走访发现确存问题
应缴物业费酌情下调
为查清事实，法官走访了涉案小区。根据当事人的陈述、被告提交的照片、法院现场调查拍摄的照片，反映出物业管理服务仍然存在较多瑕疵，如部分消防栓没有消防带、楼道电灯坏了未更换、地下车库空置车位上方横梁私拉乱搭钢筋现象普遍、地下车库上方爆管未处理致地面积水等。绿化方面，在法院调查取证时多处可见临时迁插的无根枝条，小区内临时种上的一些植物在取证次日即被移走。

该小区物业服务合同中，有关物业服务质量的约定共有七项，包括保持房屋整体外观整洁、共用部位无违章私搭乱建现象、绿化整齐美观、消防设施设备完好有效等。因此，该小区物业服务与合同中承诺的服务质量有明显差距。

法官认为，因为物业服务具有整体性、持续性的特点，业主接受了物业公司的服务，因而不能因服务存在瑕疵而拒缴物业费。考虑到在2021年，法院曾对该小区部分问题作出生效判决，但该物业公司并未着手改善，因此，本次判决中法院酌减2021年之后业主欠下的物业费数额，酌减比例为20%，不影响后续物业费的收取标准。对于2021年之前欠下的物业费，仍然维持每平方米每月1.5元。

物业服务与业主期待常有落差
矛盾如何解决？
那么，如果物业确实做得不好，业主可以不交或少交物业费吗？简阳市人民法院速裁法官薛颖表示，合同双方需履行合同规定义务，以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费，而不采取有效救济途径，可能会让物业服务质量越来越差，使小区的服务质量进入一个恶性循环。

他建议，该小区业主可以成立业主委员会来维护其合法权益，也可选聘新的物业服务企业等方式提供服务。如果物业服务过程中存在重大瑕疵，如安全保障明显不到位，导致业主人身财产权利被侵害的，可要求物业公司承担侵权损害等赔偿责任。

针对本案中法院下调应缴物业费20%的判决，薛颖表示，具体如何衡量，法律没有明确的标准，法官会根据物业服务瑕疵的情况来综合判断。

当前，物业公司与业主之间的矛盾普遍存在，且涉及面广、化解难度大。为进一步让双方明确权利义务，增强相互的理解，在该案审理当天，简阳法院邀请了简阳市物业公司行政主管部门及全市共14家物业公司旁听了庭审。在薛颖看来，业主与物业公司签订合同是一个商事行为，本质上是你情我愿，然而物业公司不佳的服务有时确实损害了业主的权益。“此案较有示范意义的一点在于，不能单纯让物业公司认为法院是它们催收的 ‘工具’，相反，公正的判决会督促物业公司切切实实提升服务水平”。