拆迁一论——城市房屋拆迁的基本特征

江东剑客

                                                                          作者/吕国华

摘要

城市房屋拆迁是指根据我国城市规划的要求，取得房屋拆迁许可证的单位，自己或者委托他人对城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物进行拆除，并依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规政策对被拆迁人进行补偿、安置的活动。其基本特征如下：

作者  吕国华律师

　　在拆迁过程中，明确拆迁性质，是被拆迁人维护合法权益的首要前提。不同性质的拆迁，适用的法律法规和政策有区别，与之相关的拆迁补偿安置也截然不同。城市房屋拆迁在我国现阶段的种类中占有重要地位。在执业实践中，我发现：许多被拆迁人没有认识到城市房屋拆迁和其它拆迁的区别，以致损害了自身的合法权益，却并不知晓。作为律师，我们可以通过事后救济的方式弥补当事人的损失，但事后弥补不如事前预防。如果被拆迁人了解了城市房屋拆迁的基本特征，那么拆迁人在侵害被拆迁人合法权益的时候就会有所忌惮。

　　城市房屋拆迁是指根据我国城市规划的要求，取得房屋拆迁许可证的单位，自己或者委托他人对城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物进行拆除，并依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规政策对被拆迁人进行补偿、安置的活动。其基本特征如下：

　　首先：城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市。作为拆迁对象的房屋必须位于城市，只有位于城市的房屋，才有可能依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规和其它法规、政策获得补偿、安置。位于农村的房屋不是城市房屋拆迁的对象，因此不能依据规范城市房屋拆迁的法规、政策获得补偿安置。农村的房屋拆迁适用其它法律、法规。

　　其次：城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市规划区。如上所述，城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于城市，但是，并非所有位于城市的房屋的拆迁都具有城市房屋拆迁的性质。在此，要注意区分“城市房屋拆迁”和“城市的房屋拆迁”；城市房屋拆迁仅限于拆迁位于城市规划区的房屋，城市规划区外的房屋不属于城市房屋拆迁的对象，因此，也不能适用规范城市房屋拆迁的《城市房屋拆迁管理条例》等法规、政策。由此可见，城市房屋拆迁不仅要求被拆迁的房屋位于城市，而且要求其位于城市规划区，位于城市规划区的房屋才有可能成为城市房屋拆迁的对象。

　　复其次：城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须位于国有土地上。只有位于国有土地上的房屋才有可能成为城市房屋拆迁的对象，而且该国有土地必须位于城市规划区。如果在城市规划区非国有地上，或者在城市规划区外国有土地上，该房屋都不能成为城市房屋拆迁的对象。因此，城市房屋拆迁所拆迁的房屋必须是位于城市规划区国有土地上的房屋，不论其国有土地使用权通过何种合法方式取得。

　　再次：城市房屋拆迁的拆迁人须依法取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁集中体现了公权力和私权利的冲突，既涉及因国家城市建设需要的公权力的行使，也涉及到人权基础上的私权利的维护。因此，城市房屋拆迁必须依法规范运行，任何实施拆迁活动的单位必须依法取得房屋拆迁许可证后，才能实施拆迁。否则，未向房屋所在地的市、县政府房屋拆迁管理部门申请房屋拆迁许可，或者申请但未获得批准的，任何单位的拆迁都是非法拆迁。非法拆迁活动不受法律保护，非法拆迁必须受到处罚，非法拆迁人必须依法赔偿被拆迁人因非法拆迁所遭受的一切损失，包括直接损失和间接损失。

　　复再次：拆迁人可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。实践中，开发商等拆迁人在城市房屋拆迁过程中，既可以自行拆除房屋，也可以委托他人拆除房屋。拆迁人委托他人拆除房屋的，依据规定必须委托具有房屋拆迁资格证书的单位拆迁。被委托具体实施拆除活动的单位是拆迁单位，俗称拆迁公司；其只有具备了房屋拆迁资格，才能接受拆迁人的拆除委托。

　　另外：城市房屋拆迁的依据是《城市房屋拆迁管理条例》、其它法规、规章和政策。《城市房屋拆迁管理条例》是国务院颁布的行政法规，是现阶段规范城市房屋拆迁行为的基本法规。其它法规和政策与该法规冲突的，适用该基本法规。除了《城市房屋拆迁管理条例》，我国还有一些行政规章、规范性文件、地方法规、规章和政策，共同规范城市房屋拆迁，使其依法有序运行。值得注意的是，一些地方性法规和政府规章对于各自行政区域内的城市房屋拆迁做出了较《城市房屋拆迁管理条例》更为具体细致的规定，操作性强，事实上成为各地法院审理房屋拆迁案件时的主要依据或直接依据。

　　最后：拆迁人须对被拆迁人补偿、安置。任何拆迁势必损害被拆迁人的合法权益，因此，作为对被拆迁人所受损失的救济和补偿，拆迁人须对被拆迁人补偿、安置。拆迁人对被拆迁人可以补偿，可以安置，也可以同时进行。基于补偿、安置，被拆迁人所受利益必须大于至少等于所受损失，不能小于所受损失，是拆迁补偿安置的一项基本原则。补偿、安置是拆迁人和被拆迁人在拆迁活动中发生争议最集中的环节，被拆迁人的实质利益时常受到侵害。由于城市房屋拆迁程序繁杂，即使被拆迁人的合法权益受到侵害，也经常因为事先没有合法收集充分证据，忽视时效，最终不得不吞下苦果。因此，被拆迁人一般有必要聘请具有法律知识的专业人员维护自己的合法权益，而且介入越早越好。

　　上述基本特征是城市房屋拆迁必备的，缺一不可。笔者在执业实践中办理了不少“城市房屋拆迁”案件，其中的相当一部分，都因为不具备城市房屋拆迁的基本特征，最终被法院或者相关部门认定为非法拆迁或者拆除。事实上，很多拆迁都是披着“合法拆迁”的外衣，进行着非法拆迁或者拆除活动。虽然在我国当前利益机制下，众多拆迁人拥着不少“隐形”权力，可以左右相关部门的意志；但是，只要锲而不舍，方法适当，被拆迁人的合法权益还是可以免受损害或者少受损害的。值得注意的是：在城市房屋拆迁中，该房屋必须是合法建筑，否则，被拆迁人难以得到补偿、安置。