自建房怎样获得合理补偿？

独狼行 · 发表于 2014-6-16 20:01:56

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近期，很多被拆迁户打来咨询电话，有的说“我家的房子已经盖好并且住了好几十年了，现在拆迁方说我们的房子没有房产证，是违法建筑，给我们很低的拆迁补偿”，还有被拆迁人说“我这房子有一部分是有房产证的，可是后来我们扩建了一部分是没有房产证的，现在拆迁方说我们扩建部分是违法建筑，不给补偿，这合理吗?”现在笔者就违章(法)建筑的认定、法律依据、适用条件做一个梳理，以此帮助广大被拆迁户正确应对在征收过程中遇到的上述问题。

　　目前我国法律并没有明确“违章(法)建筑”的含义，在学术界目前比较认可的一种说法是：违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。这个词之所以在拆迁过程中会频繁出现，主要是涉及到拆迁的补偿利益问题。征收实践当中确实有一部分被拆迁户抱着侥幸心理，在拆迁之前快速地新建、扩建部分房屋，在拆迁过程中想以此来要价获得更多的拆迁补偿款，殊不知，这是自欺欺人的小聪明，最后的结果必然是竹篮子打水一场空。因为现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条明确规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”然而，还有一种情况是，拆迁方为了达到一个低成本征收的目的，不管三七二十一上来先给你定个违章(法)建筑，将被拆迁人打懵，然后再用破例“适当补偿”让被拆迁人感觉是占了大便宜而顺利搬迁。此外，实践中还存在“小产权房”的提法，所谓小产权房，是指违反法律规定，通过租赁、占用等方式在农村集体所有土地上建设的房屋，小产权房并非法律术语，它实际上就属于违章(法)建筑的类型，即没有取得建设用地使用权而建设的房子,面对这样的房子拆迁，拆迁方自然不愿意补偿，但如果站在被拆迁方的角度，对房子进行了较大投入后一分补偿没有必定是接受不了的。面对拆迁方的种种说法，广大的被拆迁人法律意识强的还知道咨询咨询律师，核实一下拆迁方的说法是否正确，但是更多的被拆迁人因为自身法律意识浅薄，也就稀里糊涂地被“拆”了，事后发现事情不对，再来咨询律师寻求法律帮助的时候，已然是十分被动了。那么，被拆迁人就要注意了，遇到拆迁方主张你的房屋是违章(法)建筑的时候，首先你要看看先以下几个关键点，判断一下你的房子到底是不是违章(法)建筑。

　　第一：时间节点。《中华人民共和国城乡规划法》是2008年才开始实施的，然而目前拆迁方对2008年以前的违章(法)建筑的认定基本都是依据《中华人民共和国城乡规划法》作出的，这显然就是有问题的。我国法律遵循“法不溯及既往”原则，对一部法律实施前的行为，是不能适用这部法律认定其违法的。因此，被征收人首先要想想自己的房子是哪一年建的，如果是在08年之前就修建好的，那么拆迁方以违反《中华人民共和国城乡规划法》为由认定你的房子是违章(法)建筑就不能成立，至于拆迁方依据其他的法律法规认定违章(法)建筑的情况，就需要具体问题具体分析，由专业律师来帮你抗辩了。其次，08年以后建设的房子，即使是违章(法)建筑，也不代表在拆迁中就一定拿不到补偿，但这就要借助律师的专业技能去帮助你争取!总之，2008年是按照《中华人民共和国城乡规划法》来认定违章(法)建筑的一个重要的时间节点。

　　第二：认定主体及依据。违章(法)建筑的认定不是随便哪个部门都可以的，例如在实践中，很多拆迁公司或者拆迁办就直接说人家的房子是违章(法)建筑不予补偿，这是不对的，认定一栋房子是违章(法)建筑，必须是法律授权即有权的执法机关才可以作出，一般是县级以上人民政府责成建筑物所在地的相关部门来认定。那么违章(法)建筑的认定也必须有法律依据，没有相应的法律依据就作出认定肯定是不行的，目前实践中一般是以违返《中华人民共和国城乡规划法》作出认定的居多，08年之前也有依据《中华人民共和国城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》作出违法认定的。

　　第三：行政强制程序。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”这个法律条文就说明了，违章(法)建筑在相关部门认定为违章(法)建筑后，首先要公告，限期自行拆除，自己不拆除的，作出强制拆除的决定书，催告履行，最后才是相关部门进行强制拆除，针对这些环节，当事人都可以提起行政复议或者行政诉讼。当然，前提是你要正视这些文件，及时地请法律人士介入，如果一直盲目自信，对相关部门的法律文件无动于衷的话，肯定是要付出代价的。

　　分析了以上这三点，你就应该可以判断出自己的房子到底是不是拆迁方所谓的违章(法)建筑了，也可以发现在认定违章(法)建筑的过程中，拆迁方是否存在违法行为。要明白的很重要的一点就是：不予补偿的“违章(法)建筑”是指依照法律规定应当无偿拆除的建筑，而不能以是否具有产权证或者批准文件作为判断是否是违章(法)建筑的唯一标准。没有相关的产权证明很多时候是因为社会历史遗留原因造成的，并不是产权人主观之过。经过以上的分析，如果你的房子事实上并不是违章(法)建筑，但是拆迁方就是给你定性为违章(法)建筑的时候，您就不要犹豫也不要再浪费时间了，尽早请法律人士介入，帮助你去获取合理的拆迁补偿。如果确实是违章(法)建筑，也可以尽量争取补偿，当然，这个争取是需要专业技巧的。

此文来自网络

感受温暖 · 发表于 2014-6-17 00:28:36

认真学习一下，

admin · 发表于 2014-6-17 10:43:26

此文作者应是专业法律人士，对自建房与违建房的区别述说得很清楚，赞一个。

莆田－陈炳炎 · 发表于 2014-7-3 10:49:51

学习再学习。

卫我尊严 · 发表于 2014-7-3 15:53:35

分析堵塞非常透彻，希望有这方面问题的人好好看看。免得以后遇到了没有话说

卫我尊严 · 发表于 2014-7-3 15:53:49

分析堵塞非常透彻，希望有这方面问题的人好好看看。免得以后遇到了没有话说

橄榄枝 · 发表于 2014-9-24 10:18:58

好帖子，正好我家是一楼也有自建房，很有用，谢谢！

橄榄枝 · 发表于 2014-9-24 10:19:14

好帖子，正好我家是一楼也有自建房，很有用，谢谢！

雄鹰 · 发表于 2014-9-27 22:42:54

本帖最后由雄鹰于 2014-9-27 22:46 编辑

590号令出来后，对不予赔偿的有相关规定，与该规定不符的，就是于法无据！590号令出来之前则另当别论！

蒋志勇 · 发表于 2014-10-2 15:38:45

分析很是深刻，透彻！！我有了新的武器与信心！谢谢

小学生 · 发表于 2015-1-7 21:11:53

很好，看后结合自已的情况分析，思路清淅多了

小学生 · 发表于 2015-1-7 21:15:49

拆迁办口口声声说我是违章，现在知道怎么回事了

跳动的小雨。 · 发表于 2015-2-24 00:12:06

好东西，学习了

跳动的小雨。 · 发表于 2015-2-24 00:12:30

好东西，学习了

跳动的小雨。 · 发表于 2015-2-24 00:12:57

好东西，学习了

小草 · 发表于 2015-3-13 10:43:02

admin 发表于 2014-6-17 10:43
此文作者应是专业法律人士，对自建房与违建房的区别述说得很清楚，赞一个。

季老师，我就是以前泰县人民政府发的宅基地使用证，现在拆迁补偿.请问老师有没有相关法规支撑？

草根之约 · 发表于 2015-3-13 10:49:07

小草发表于 2015-3-13 10:43
季老师，我就是以前泰县人民政府发的宅基地使用证，现在拆迁补偿.请问老师有没有相关法规支撑？

小草朋友，你可打开这个链接“国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知(国土资发[2004]234号)
http://www.cgcq.net/forum.php?mo ... 5349&fromuid=11”
(出处: 草根普法论坛)
看看，你就明白宅基地在什么情况下受到什么法律保护了

匿名 *发表于 2015-4-11 11:47:32* · 发表于 2015-4-11 11:47:32

认真学习
分析很是深刻，透彻！！我有了新的武器与信心！谢谢

仁者见智 · 发表于 2015-4-12 00:05:30

任何一部法律的实施都是管后不管前的，往往事情到了自己身上就蒙了。

仁者见智 · 发表于 2015-4-12 11:57:19

现在的政府官员真是不要脸，居然拿已经废除的城乡规划法来糊弄老百姓

仁者见智 · 发表于 2015-4-12 11:57:59

现在的政府官员真是不要脸，居然拿已经废除的城乡规划法来糊弄老百姓

翁士新 · 发表于 2015-4-12 19:08:01

在我们们这里92年至今没有为村民办理过建房手续，现在拆迁了，如果你接受拆迁办的补偿标准，那就是合法建筑。但你若不接受拆迁办的补偿标准，那么除非你在92办土地证至今没动过，如果重新建造过了，就是因为建造时没审批而成为违法建筑。

仁者见智 · 发表于 2015-4-13 00:46:16

真是乱弹琴，城乡规划法又无权定性2008年1月1日前的建筑是否为合法。简直是一群法盲

仁者见智 · 发表于 2015-4-16 17:42:26

看了这段文字我才弄明白啥叫违章建筑和违法建筑和他们之间的区别，谢谢，我受教了

仁者见智 · 发表于 2015-4-16 17:46:45

看了这段文字我才弄明白啥叫违章建筑和违法建筑和他们之间的区别，谢谢，我受教了。法不溯及既往”是法律施行的原则，我们老百姓有相当一部分被这些贪官污吏给糊弄了。。。。。。

匿名 *发表于 2016-3-16 15:15:25* · 发表于 2016-3-16 15:15:25

学习了，分析的很透彻。谢谢

夏日炎炎 · 发表于 2016-3-16 15:28:04

学习了，谢谢！

吴华国 · 发表于 2016-4-9 20:39:48

学习了，受益良多，就怕自己上不得台面，到临场对阵不能正常发挥就歇菜了

临湘老王 · 发表于 2016-5-12 10:41:52

本帖最后由临湘老王于 2016-5-12 10:43 编辑

请教违建房怎么获得补偿，见我发的求助帖。事实原因违建户是否可以维权http://www.cgcq.net/forum.php?mo ... 1&fromuid=23999
(出处: 草根普法论坛)

匿名 *发表于 2016-6-11 21:29:44* · 发表于 2016-6-11 21:29:44

Simply desire to say your article is as amazing. The clearness for your put up is just nice and i could think you are knledwogeable in this subject. Well together with your permission let me to seize your feed to keep up to date with drawing close post. Thank you a million and please carry on the enjoyable work.

匿名 *发表于 2016-6-11 21:29:53* · 发表于 2016-6-11 21:29:53

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匿名 *发表于 2016-6-12 00:09:45* · 发表于 2016-6-12 00:09:45

卫我尊严发表于 2014-7-3 15:53
分析堵塞非常透彻，希望有这方面问题的人好好看看。免得以后遇到了没有话说

Suslpiringry well-written and informative for a free online article.

匿名 *发表于 2016-6-12 00:09:54* · 发表于 2016-6-12 00:09:54

卫我尊严发表于 2014-7-3 15:53
分析堵塞非常透彻，希望有这方面问题的人好好看看。免得以后遇到了没有话说

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匿名 *发表于 2016-6-12 00:10:03* · 发表于 2016-6-12 00:10:03

卫我尊严发表于 2014-7-3 15:53
分析堵塞非常透彻，希望有这方面问题的人好好看看。免得以后遇到了没有话说

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