不动产登记引挤出效应 部分多套房持有者售房

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不动产登记引挤出效应 部分多套房持有者售房宏观经济大众网-经济导报[url=]时超[/url]2014-09-19 00:33
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　　经济导报首席记者 时超

　　随着不动产登记工作的提速，多套房持有者成为最焦虑的群体。

　　“这时候转手价格并不理想，但要是不卖的话，一旦征收房产税，又会增加很大一块支出。”17日晚，拥有4套房产的张权对经济导报记者表示，其目前正面临左右为难的选择。

　　数名受访的多套房持有者表示，尚未成型的房产税已经成为压在他们心口的大石。“什么房型会被征收，征收税率又是多少，都不知道。要是出台的税率高于预期，对市场肯定会是一大打击，到时候再卖就晚了。”18日，已经卖出一套房产的济南市民方俊如此说道。

　　或正是受此担心情绪影响，济南7、8两月二手房交易均出现“量涨价跌”现象，其中7月二手房网签量环比涨幅高达27.2%。

　　“房产税目前还没有公布预案，所以税率如何尚不得而知。但如果税率设置较高，对房地产市场将造成一定负面影响。”山东百丞税务咨询有限公司总经理朱自永对导报记者表示。更有业内人士表示，不动产登记制度的推进已然开始将闲置房产推向市场。

　　多套房焦虑症

　　近一周来，“不动产登记”已然成为网络上的热门字眼。

　　15日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见结束；同日，河南省国土资源厅官方网站披露信息，不动产登记局“掌门人”王广华首次露面；随后，相关媒体报道，目前已经有约24个省(市、区)成立了不动产统一登记领导小组，相关工作进入提速阶段，部分地区将对新设计的不动产登记簿册进行试填试用。

　　不动产登记制度推进提速，多套房持有者的焦虑心情也快速蔓延。

　　张权就是焦虑者之一。目前，他共拥有4套房产，包括来自父母过户两套及自购两套(其中一套仍在还贷中)。本来其与父母各居住一套外，剩余两套住房均已出租，每年可以带来的租金在5万元左右，基本可以平衡贷款支出。不过，不动产登记带来的后续影响，很可能会打破这一平衡。

　　“都说不动产登记制度完善后，房产税的征收就有基础了，征税肯定会增加成本。”张权说。更令其担心的是，有报道显示，家庭持有的第三套以上房产很可能会被征收更高的税率。“本来父母将房子过户给我是为了省心，结果现在反而更加操心了。”

　　北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，不动产登记有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，在不动产登记制度快速推进下，房产税的推进将会明显加速。

　　不过，对于税率问题，张文清与朱自永均表示，尚未公布预案及通过人大立法。“即便是国家定下标准，落实在各省的税率也有可能不同。”朱自永说。

　　目前，可供张权等房主参考的只有上海、重庆两地房产税试点的税率，其中上海根据房价不同设为0.4%和0.6%两档，而重庆则在0.5%-1.2%之间。“按照最低的税率计算，我要交的房产税每年也会超过1万元。”张权说道。

　　为此，张权曾一度打算出售一套房产，然而面对低迷的房地产市场，又担心踏错行情，得不偿失，令其难以抉择。

　　挤出效应显现

　　在张权左右为难之时，已经有人作出了抛售的决定。

　　“均价1.2万元/平方米的房子，我1.15万元卖的，少赚了一点，但是成交快。”方俊对导报记者说。其在某事业单位工作10年，已经拥有三套房产，其中一套来自于单位团购，一套来自于其父单位的团购住房，另外一套则是为了解决孩子上学问题购买的商品房，三套房产总计市场价格已经超过400万元。

　　“之所以卖房，一是考虑可以还清现在居住房子的贷款，二是不愿承担多套房的麻烦。”方俊表示，其所售房产位置较偏，远离商业区，虽然均价不菲，但出租价格很低，还要耗费精力打理；同时在不动产登记、房产税征收等预期下，房价下跌、多套房隐性成本等问题都在增加。

　　实际上，方俊从去年就发现，其所在单位一些多套房持有者，不少人都有卖房经历。有些是为了置换房产，有些则是担心自己的房产全部登记在案后，可能带来不利影响。由于此类房产团购时价格低于均价较多，即便比现在市场价稍低一点出手，这些售房者也能获益不少。

　　导报记者注意到，自7月以来，济南二手房交易市场确实出现了迅速增长态势。搜房网的数据显示，7月济南市区共网签二手房2987套，环比6月的2349套大涨27.2%；而8月，二手房网签则突破3000套，环比上涨1.81%。

　　值得关注的是，在二手房交易放量增长同时，7、8两月的成交价环比分别下跌0.90%和0.16%。对此，21世纪不动产置业顾问侯月芹表示，这种“量涨价跌”背后，应该是受政策推动影响。“比如房产税预期带来的挤出效应等。”

　　实际效果待观察

　　虽然市场对不动产登记制度的关注度不断升温，不过在张文清等业内专家看来，相关政策的落实及效应显现，仍需2-3年，甚至更长的时间。

　　“按照国土部的时间表，今年只是建立统一登记的基础性制度，全面实施还要到2016年。至2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，其体系才能算基本形成。”张文清说。

　　同样，山东百丞税务咨询有限公司常务副总经理董华也表示，房地产税是一个新税种，需要先立法再征收，估计2016年会完成立法，2017年左右开始征收。

　　显然，在上述酝酿期内，多套房的持有者并不会受到实际影响。但侯月芹表示，正是因为落地政策不明的压力，才会推动一些风险承受能力较弱的持房人倾向售房，并令购房者变得更为谨慎，导致市场短期内趋于供大于求的局面。

　　不过张文清也表示，即便登记制和房产税都落实，其目标也是为了健全房地产市场的长期管理制度，并不是直接影响房价。其认为，决定房价走势的主要还是长期供求关系，至于上述政策最终能够对房价起到多少影响力，仍待观察。