【草根普法】《物权法》之宅基地的使用权和农民搬迁之权益保障

草根之约

【草根普法《物权法》第十三章】物权法之宅基地的使用权和农民搬迁之权益保障

　　第一百五十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　第一百五十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　第一百五十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

    根据以上法律规定，农民的宅基地使用权因自然原因灭失的，有权向村委申请重新分配宅基地。已经转让或消灭的，要及时办理变更登记或注销。

农民宅基地不因户口改变性质而改变其使用权，不因房屋长期不居住而失去宅基地使用利，不因宅基地上房屋破旧而失去房屋的所有权。

农民宅基上房屋因时代久远，破败不堪，需要修缮时，不受地方政策规章制度的限制，有权申请对房屋进行修缮的权利，村委有协助村民办理申请房屋修缮手续的义务。

农民宅基地上的房屋，其所有权属于农民。农村宅基地的所有权属于集体，使用权属于农民。

农民宅基地上房屋在动迁，依法应根据市场价进行补偿安置。

农民宅基地上房屋属于独幢别墅范畴，其市场价不应和商品房相提并论，应于同地段、同区域的独幢别墅价格相比较，按市场价评估。

见《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》第93号 第十二条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。

征收宅基地涉及农民住房的，应当保障被征收人的居住条件。能够重新安排宅基地的，对其住房按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排宅基地的，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。

征收土地涉及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。能够重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予补偿。

《泰州市市区征地补偿和被征地农民社会保障实施办法》泰政规【2014】3号第十二条 征收土地涉及房屋及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。征收宅基地涉及农民住房的，应当保障被征收人的居住条件。

城市规划建设用地范围内征收土地上涉及农民住宅的，原则上不再安排宅基地，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。

城市规划建设用地范围外确需安排宅基地的，区人民政府（管委会）可以根据土地利用总体规划和村庄规划予以安排，对其住房按照重置价格结合成新给予补偿；不安排宅基地的，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。

征收土地涉及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。能够重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予补偿。

非法占用土地进行建设，或者未经主管部门依法许可进行建设的，其建筑物、构筑物不予补偿；被批准为临时用地，超过批准使用期限的地上建筑物和其他附着物，不予补偿。

又根据《中共中央纪委办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中纪办﹝2011﹞8号二、推动完善政策，切实维护被征地拆迁农民的合法权益，要督促有关地方政府和部门严格按照《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电﹝2010﹞15号要求，进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。要督促认真落实补偿安臵政策规定，做到先安臵后拆迁，住房安臵要充分考虑农民的生活习惯和生产需要，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题；房屋拆迁要按照建筑重臵成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

由以上国家部委和地方规章、办法规定，我们可以看出，农民的权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯，农民的宅基地上房屋因为搬迁，有权要求征迁方对其房屋根据市场价进行评估补偿，有权要求搬迁方重新安排宅基地的权利。

文：季晓峰

2019.9.21