农村房地一体不动产登记政策问、答

草根之约

农村房地一体不动产登记政策问、答

1.什么是“房地一体”的农村不动产确权登记发证?
答:是指对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建（构）筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书的工作。有效解决原来只登记宅基地，未确权登记房屋的问题。
2.是不是农村所有宅基地房屋都能确权发证？
答：只要是依法使用集体土地建设的具有永久存续、结构完整的农村主要房屋（包括农民集中安置区），又符合“一户一宅”要求的，都可以确权发证。但不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建（构）筑物。
3.实行农村农房一体不动产登记工作，农户有什么好处？
答：明晰产权，通过宅基地使用权和住房所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利。
4.什么是“一户一宅”问题？
答：农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。农村村民原则上只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地；除继承外，对于一户多宅的，只对一处宅基地进行审批和确权登记发证，其余的只调查统计，不予确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农村经济组织成员的农民或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，可按规定确权登记发证，在《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
5.农村农房一体不动产登记发证的宅基地面积是如何确权登记的问题？
答：(1）、有合法的宅基地使用权来源材料或批准手续的，依法按照来源材料或批准手续予以登记。宅基地实际使用面积超过权属来源确定和法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。(2）、无土地权属来源材料，或者无宅基地批准手续的，区分情况按照以下规定核定宅基地面积：1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按照实际使用面积予以登记；1982年2月至2002年5月，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，参照姜堰市人民政府5号令规定的标准133平方米核定宅基地面积，宅基地实际使用面积超过法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明；2002年5月1日至2012年12月31日，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，参照泰州市人民政府23号令规定的标准120平方米核定宅基地面积，宅基地实际使用面积超过法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明；2012年12月31日至2019年5月1日，农民集体成员占用宅基地建房的且至今未扩建的，其土地利用现状在2012年12月31日变更调查时应为非农用地，参照泰州市人民政府23号令规定的标准120平方米核定宅基地面积；2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料。
6. 农村农房一体不动产登记发证的房屋建筑面积是如何确权登记的问题？
答：(1）. 地上房屋已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照建房手续和规划许可手续予以登记。房屋实际建筑面积超过法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。(2）. 无房屋建设批准手续的，区分情况按照以下规定核定房屋建筑面积：1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，按照房屋实际建筑面积予以确权登记；1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2012年12月31日，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建、但未能提供房屋符合规划或建设的相关材料，认定符合规划的，按照不超过核定宅基地70%面积的土地上形成的房屋核定建筑面积，房屋实际建筑面积超过法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明；2012年12月31日至2019年5月1日，农民集体成员占用宅基地建房的且至今未扩建的，其土地利用现状在2012年12月31日变更调查时应为非农用地，，认定符合规划的，按照不超过核定宅基地70%面积的土地上形成的房屋核定建筑面积；2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供房屋符合规划或建设的相关材料。(3）.对于主房建筑层数超过三层且未经批准的，不进行确权登记。
7.这次农村房地一体发证有哪些步骤？
答：包括权籍调查、入户丈量、收集资料、公示和经村小组、村委会、乡镇府审批确认宅基地合法使用权，以及不动产登记机构颁发证书等步骤。
8.本次农村农房一体不动产登记工作涉及什么费用？
答：本次农村农房一体登记工作所需费用由财政统一承担，不向农民收取任何费用。
9.哪些情形不得进行登记发证?
答:（1）城镇居民在农村非法购买农村宅基地（房屋）和违法建造房屋的；（2）非法出售房屋后，违法再建的；（3）纳入政府搬迁范围的；（4）已异地新建，原应拆未拆的房屋；（5）权属有争议的；（6）法律法规规定的其他情形。
10.农村妇女作为家庭成员，如何登记？
答：本次农村房地一体登记以户为单位申请，由户主或者家庭成员共同确定的登记人申请登记，家庭成员作为共有人的，登记在不动产登记簿中。农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记。
11.对此次登记公告有异议的怎么办?
答1)申请复查。权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县(市)不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。(2)复查。不动产登记机构根据使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。经复查无误的，予以登记;经复查确有差错的，更正后再登记。
12.关于农村乱占耕地的建房如何处理的问题？
答：部分农房因“乱占耕地”图斑核查暂无法申请不动产登记，并不代表就是乱占耕地建房，目前阶段只是对“乱占耕地”可疑图斑的核查，待核查后，不涉及乱占耕地建房的仍然可以申请农房不动产登记。
13.出嫁女申请办理的问题？
答：（1）户口未迁出的，后因离婚回原籍随父母居住的，可以作为共有人进行登记，符合“一户一宅”条件的，户口簿单独立户的，可单独申请办理一处宅基地。
（2）户口已迁出的，在原籍申请办理的，需在男方所在地出具未享受宅基地的证明材料。
14.父母与子女作为一户申请办理的问题？
答；按照宅基地管理的相关规定，父母需随子女共同居住，父母应与一子女共同申请登记一处宅基地，实际已分开居住的由家庭协商后选择一处登记。