小产权房怎么解？上

拆迁农民

“小产权房”怎么解?(上)原创 2016-01-15 芦子耘 律师

　　说起“小产权房”遭遇的拆迁怎么办，小编从源头六大方面来分析小产权房的法律问题，这样才能抽丝剥茧梳理好问题，不要着急，慢慢往下看!

一、什么是”小产权房“

　　“小产权房”不是法律概念，在相关的规范性法律文件里，我们并找不到“小产权房”这一概念。它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。在我国众多城市郊区，在农村小城镇建设，发展农村住宅小区划的过程中出现的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，且这种现象在农村越来越普遍，是农村城镇化的一个特征。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

　　“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

二、如何区分房屋产权类型

　　简单的来讲，由国家发产权证的房屋就是“大产权房”，没有就是“小产权房”。大小产权房在政策上的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

1

针对房屋原开发商产权而言

开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，主要是因为购房人的产权是由原开发商的产权分割而来。

2

二手房买卖是否缴纳土地出让金来区分            

如果交易双方不再缴土地出让金的房屋是大产权，需要补缴土地出让金的是小产权。

3

产权证的发证机关            

国家发产权证的是大产权，乡镇政府发证书房屋是小产权房，不构成真正法律意义上的产权。

三、”小产权“法律地位

1宪法规定

　　1982年宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

　　1988年的宪法修正案第二条规定：“宪法第十条第四款‘任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。’修改为：‘任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。’”

　　上述条款确立了我国独特的城乡二元土地制度，同时规定了土地的征用制度以及合理利用土地的原则。对于土地转让问题，该条款的态度的明确的，即无论是国家所有的土地还是集体所有的土地，都不得进行转让。

2物权法规定

　　《中华人民共和国物权法》于2007年3月通过，该法提出了国有资产、集体资产、私有财产平等保护，集中体现在第四条的规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”然而物权法的调整对象太过宽泛，另外，在物权法制定过程中，各方对集体土地使用权流转的意见分歧较大，使得我国物权法最终对此没有作出任何突破。该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”并没有对“小产权房”做出合适的规定。

3国务院部门规范性文件规定

　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

四、”小产权房“的产生原因

1城市房价过高

　　中国许多大中城市的高房价是催生“小产权房”的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。“小产权房”存在着大量现实的购买群。“小产权房”价格之所以如此之低,在于其省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额成本。而土地出让金、税费以及各种成本是房价上涨的主要原因，理所当然的成为了“小产权房”生存并发展的肥沃土壤。

2法律规定不具体

　　根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地“小产权房”建设的泛滥，在合法与非法之间给“小产权房”留下了一个擦边球的空间。某些乡镇政府错误的理解了国家的新农村建设要求,简单地认为新农村建设就是村庄建设，就是造房子建新村，修大路排店面。或是简单的认为把原来的宅基地进行统一规划、集中建房,所建的房子应该是连排的、类似公寓形式的住宅就是新农村建设。这样就造成了大量新建宅基地房屋的建设，为“小产权房”的生存发展提供了优越的客观条件。但乡镇政府在建设这项工程时,由于资金窘迫,便会和开发商合作,将上级政府批准的,用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民,另一部分房子便让开发商出售给城市居民获取利润。所以“小产权房”的开发、生存及发展其实是搭上了新农村建设的便车。

五、”小产权房“购买风险

(一)购买“小产权房”合同的法律效力

　　举个例子直观感受一下，甲与乙关于某“小产权房”签订了《购房合同》，后又与丙签订了《购房合同》，丙实际居住在房屋中。现发生纠纷案外人：丙。申请执行人：乙。被执行人：甲。

　　在该异议案件的处理过程中，合议庭形成两种观点：

　　一种观点认为，两份《购房合同》虽然都是关于“小产权房”买卖的合同，且是“一房二卖”，但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及“小产权房”的买卖合同作出确切的法律规定，所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同”的规定，对不动产买卖合同的处理可参照此规定，以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中，虽然甲与乙签订的买卖合同在前，但是丙却先于乙受领交付，且已装修并入住。即丙对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行。

　　另一种观点认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定，重点审查三项内容，一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人丙虽有《购房合同》，但房屋尚未登记，且国家对待“小产权房”的权属问题尚未作出明确的法律规定，案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在，故应当驳回案外人的异议。

　　涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对“小产权房”买卖合同的法律效力有两种意见：

　　■ 一是无效理论

　　如果房屋不是在集体经济组织内部转让，则认为无效，反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定，我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等，严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的，“小产权房”则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定，房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行，因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定，该行为是我国法律直接禁止的。因此，“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定，应属无效。

　　■ 二是有效理论

　　即“小产权房”屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示，基于自由意志达成的合意，基于恪守诚实信用原则的要求，应当得到法律的认可和保障。

　　司法实践中对“小产权房”买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避，要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前“小产权房”屋买卖合同的无效处理原则下，本案中，案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。

　　案外人对涉案房屋并不具备排除强制执行的权益，一个没有经过确权的“权利基础依据”(“小产权房”买卖合同)的“占有状态”并不能对抗已经发生法律效力的执行依据。

　　综上所述，“小产权房”买卖合同的效力在法律实践中一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　【1】对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　【2】对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　【3】对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　小产权房还会遭遇哪些风险，在法律方面如何抵御，小产权房能否转正，请不要走开，请持续关注京平拆迁律师，下回小编接着跟你说，持续高能，不要走开，敬请期待。