小产权房怎么解？下

拆迁农民

小编接着上篇“小产权房”的法律问题跟大家说说，“小产权房”还有哪些风险?本文全程高能，屏住呼吸，开看!

　　(二)“小产权房”权利归属问题如何认定，“小产权房”能否作为执行的标的物。

　　案例说明：债权人甲在债务人乙房产产权证照不齐的前提下，能否主张通过行使形式上的居住行为来抵偿债务人乙的部分债务。

　　根据我国《民法通则》和《合同法》规定，公民的居住权、债权等合法权益受到法律保护。公民行使债权时，本着公平、公正、有利于债权实现的原则，可以由双方在不违反法律规定的前提下自主选择债权的实现方式，对此，人民法院应当予以支持。据此，可以引出以下两种观点：

第一种观点：房屋买受人(即债权人甲)可以通过实际居住标的房屋来折抵一部分债务。即债权通过实现对房产的用益物权来实现收益，比如通过自身居住或者出租房屋来获得租金收益等。实际上，无论房屋证照是否齐全，待房屋处于完工且可实际使用状态的情况下，房产的使用价值已经存在，权利方只是自愿行使房产的使用价值，只要不危害到第三方利益，完全可以施行，这也是充分利用社会存在资源的表现。实践中，确实有部分申请人得知被执行人暂时无能力履行判决书义务时，提出过类似请求已达到维护自身利益的目的。

第二种观点：房屋买受人(即债权人甲)不能通过实际居住该房屋折抵判决书所指的金钱给付内容。实际上，居住权与债权是两个完全不同的概念。“居住”本意是一种行为，而债权通常指金钱期待权。将两个不同概念混淆，并不利于权利义务方所指标的的真正实现。

　　对甲提出以居住权来代替债权的申请，法院经过研究后决定驳回。并告知当事人如果希望通过居住权来代替债权的实现，也可以待原出卖方乙具备完全售房资质后再与其签订新商品房买卖合同，同时以该笔债权款项冲抵相应新的购房款。

　　(三)房产转让风险

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即“小产权房”只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

四、想要购买“小产权房”注意事项

　　对于城镇居民购买农民“小产权房”的效力问题，目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。因此如果确定想要购买“小产权房”，一般而言，法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素：

1

是否符合民法的基本原则        

当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;

2

是否存在合同无效、可撤销情形            

双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形，也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形;

3

是否有基层组织的意见         

基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村支两委的意见至关重要。

五、已经购买了“小产权房”怎么办

　　【1】 如果已签了买卖合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款这是最直接的方法。

　　【2】 如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的这种情况就比较麻烦，则要视具体情况而定。

　　【3】 如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民，这种情况一般无危险。

　　【4】 如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

六、“小产权房”能转正吗

　　不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记。

　　根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于村委会颁发的房产证，房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会不具有发证的权力。

　　“小产权房”的“五宗罪”：其一，“小产权房”屋往往没有规划许可证和正规土地证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。其二，“小产权房”屋没有产权证，非本集体组织人员“购买”后，一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。其三，没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。其四，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押;其五，“小产权房”一旦因房屋遇到纠纷、法院往往不予受理。

　　那么，该如何鉴别是不是“小产权房”呢?

　　正规的商品房是“五证”俱全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》，买房前一定要查看，一般有这个证基本上就有其他四证。

　　提醒大家，切勿贪图便宜购买“小产权房”，以免给自己带来不必要的风险。

　　结语：小编从六大方面来一一解刨“小产权房”的法律问题，但是在处理“小产权房”纠纷问题中，尤其是在拆迁中，拆迁房往往将其列为违建从而对被拆迁人进行逼迁。遇到这种情行，大家要及时请专业律师来介入维权。小产权房的法律问题之复杂性不是看懂这六点就可以自己解决的。本文只是让被拆迁人可以在谈判中窥见拆迁方的诈术，不至于恐慌无措!