泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法

草根之约

泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法

泰政规〔2011〕16号

第一章  总  则

第一条  为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》及有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  在本市范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）补偿的，适用本办法。

第三条  市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作；市（县）、区人民政府（含医药高新区管委会，以下均含）负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市人民政府对所辖市（县）、区人民政府房屋征收与补偿工作实施监督。

第四条  市房产管理局为本级政府的房屋征收部门，组织实施由市人民政府作出征收决定的房屋征收与补偿工作，负责建立房屋征收信息化管理系统，并对全市房屋征收行为进行指导。

市（县）、区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本市（县）、区人民政府作出征收决定的房屋征收与补偿工作。

区房屋征收部门应当及时将其作出的房屋征收补偿方案、征收决定、补偿决定及补偿资金使用等方面的情况，报市房屋征收部门备案。

第五条  发改、财政、规划、住建、国土、物价、公安、工商、文化、民政、城管等有关部门应当按照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条  房屋征收部门可以委托相关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，因实施房屋征收工作需要的经费由委托单位同级财政资金予以保障，并实行国库集中支付。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第七条  任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

审计部门应当对房屋征收补偿费用管理和使用进行跟踪监督，并公布审计结果。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门、单位及其工作人员的监察。

第二章  征收决定

第八条  征收房屋的各项建设活动应当符合市、市（县）、区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、市（县）、区国民经济和社会发展年度计划。

发改、国土、规划及涉及到的部门应当将征收项目是否符合相关规划，提交给市、市（县）、区人民政府审查。

第九条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

（三）改变房屋、土地用途；

（四）办理产权变更登记；

（五）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门组织对被征收房屋进行调查登记时，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。

第十条  房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关证据，被征收人应当予以配合。

征收调查中发现有未经登记的建筑，由房屋征收部门将相关调查材料移送国土、住建、规划等部门，国土、住建、规划等部门应当依照各自职权及时作出认定和处理，并将认定、处理结果告知当事人及房屋征收部门。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。市、区实行调查认定资料共享。

征收调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式发布，并保存调查认定资料。

第十一条  房屋征收部门在组织调查的同时，应当委托具有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本。

第十二条  房屋征收部门拟定征收补偿方案，报拟作出征收决定的人民政府。补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收的范围、实施时间；

（二）征收补偿方式；

（三）被征收房屋性质、用途和面积认定标准；

（四）类似房地产的市场评估价；

（五）补偿、补助、奖励的标准；

（六）安置房的概况、结算基本价格、结算方法；

（七）拟定的搬迁期限和提前搬迁奖励期限；

（八）搬迁过渡方式和过渡期限；

（九）征收所需补偿资金来源；

（十）需要载明的其他内容。

拟作出征收决定的人民政府应组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十三条  因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，拟作出征收决定的人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十四条  拟作出征收决定的人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第十五条  市、市（县）、区人民政府在作出房屋征收决定前，应当由维护社会稳定工作的机构进行社会稳定风险评估。

房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上的，应当经政府常务会议讨论决定。医药高新区范围内房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上的，应当经主任会议讨论决定。

第十六条  房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当设立征收专户。房屋征收部门应建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收工作的顺利进行。

第十七条  房屋征收部门应当在征收决定作出后5个工作日内在征收范围内公告，并以一定形式公开发布。公告应当载明以下内容：

（一）征收的目的和依据；

（二）征收的四至范围；

（三）房屋征收补偿方案；

（四）行政复议、行政诉讼权利；

（五）监督举报电话；

（六）其他应当公告的事项。

第十八条  市、市（县）人民政府作出征收决定的，国有土地使用权同时收回。区人民政府作出征收决定的，应当在5日内报市人民政府，由市人民政府作出收回土地使用权的决定。

第十九条  被征收人凭征收补偿安置协议或补偿决定可以向公安、工商、邮政、电信、公用事业、教育等部门或者单位办理户口迁移、营业场所变更、邮件传递、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续，相关部门或者单位应当按照规定办理。

第三章  征收评估

第二十条  被征收房屋的价值，应当由具有三级以上房地产评估资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

市、市（县）房屋征收部门每年向社会公布具有相应资质的房地产价格评估机构名录及其信用情况，供被征收人选择。

第二十一条  房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过多数决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：

（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；

（二）房地产价格评估机构报名；

（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布房地产价格评估机构名单；

（四）被征收人应当在房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起7个工作日内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；

（五）被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商意见书面告知房屋征收部门的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；

（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

房地产价格评估机构确定后，由房屋征收部门在征收范围内公布。房屋征收部门应向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十二条   房地产价格评估机构应当独立开展工作，遵循公开、公平、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。

第二十三条   被征收房屋的评估应当综合考虑与被征收房屋相关的下列因素：

（一）区位：被征收房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素；

（二）用途：以产权登记或征收调查确认的用途为准；

（三）面积：以征收调查确认的面积为准；

（四）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十四条  被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。

第二十五条  同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第二十六条  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和两名无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第二十七条  房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。
　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正，并将修正结果按前款要求进行公示。
    分户初步评估结果公示期满，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人送达分户评估报告。

第二十八条  被征收人或房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
    第二十九条  被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
    房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第四章  征收补偿

第三十条  征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。但下列情形除外：

（一）征收非公益事业房屋的附属物，不作产权调换；

（二）专业性较强的工矿企业，难以采用产权调换方式安置的，由房屋征收部门实行货币补偿；

（三）产权不明或产权有纠纷的，由房屋征收部门实行产权调换；

（四）产权人下落不明的，由房屋征收部门实行产权调换。

鼓励被征收人选择货币补偿，选择货币补偿的给予适当奖励。

第三十一条  房屋补偿以产权登记或征收调查认定的用途进行补偿。擅自改变住宅房屋用途的被征收人选择产权调换的，房屋征收部门仍提供住宅房屋实行产权调换。

第三十二条  房屋征收补偿包括：

（一）被征收房屋价值；

（二）被征收房屋装饰装修、附属物价值；

（三）搬迁补助费、临时安置补助费；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失。

第三十三条  被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。

因旧城区改建须征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、市（县）、区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十四条  产权调换的房屋应以评估方式确定市场价，市、市（县）、区人民政府对用于产权调换的房屋价格有特别规定且对被征收人有利的除外。

第三十五条  被征收人获得征收补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由市、市（县）人民政府给予优先保障。申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。

对被征收人提供保障性住房的次序，按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

经公示确认，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。征收补偿最低标准由市人民政府确定公布。

第三十六条  房屋征收部门提供的产权调换房屋应当符合国家质量安全标准。

第三十七条  对实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值的部分，被征收人免缴房屋契税。

第三十八条  征收住宅房屋应当支付临时安置补助费，临时安置补助费的标准由市、市（县）人民政府另行制定。

被征收人选择货币补偿或实行现房产权调换的，对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费。

产权调换房屋为期房的，过渡期限不得超过18个月。过渡期限内被征收人自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费；房屋征收部门提供周转房的，在本办法规定的过渡期限内不支付临时安置补助费。

因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，应当按照下列规定给被征收人增付临时安置补助费：

（一）被征收人自行解决过渡用房的，延长期限在12个月以内的，按原标准支付2倍的临时安置补助费；延长期限超过12个月的，自超过之月起按原标准支付4倍的临时安置补助费；

（二）由房屋征收部门提供过渡用房的，延长期限在12个月以内的，按标准支付临时安置补助费；延长期限超过12个月的，自超过之月起按原标准的2倍支付临时安置补助费。

第三十九条  征收范围内的直管公房或单位自管房，公房管理部门或被征收人依法收回房屋使用权，租赁关系终止。房屋征收部门对公房管理部门或被征收人进行补偿。对房屋征收补偿、补助费用的分配，租赁双方可按照租赁约定或协商解决。实行产权调换的，租赁双方可重新订立租赁合同。

执行国家规定标准租金的直管公房或单位自管房，租赁双方协商同意由公房管理部门或单位自管房产权人选择货币补偿的，住宅房屋的重置成新价支付给公房管理部门，其余部分支付给承租人；承租协议对承租的非住宅房屋征收、搬迁补偿分配有约定的，按协议约定执行；没有约定分配份额的，房地产评估价扣除重置成新价后，50％支付给承租人，其余部分支付给公房管理部门。

落实私房改造政策已经发还的房屋，房屋所有人为被征收人；对确因居住困难仍与房屋所有人保持租赁关系的承租人，参照公房承租人处理。

第四十条  征收房屋造成的停产停业损失应当给予补偿。停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。

停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商，协商不成的，可以委托已选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。

停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。

第四十一条  执行国家规定标准租金的直管公房或单位自管房，停产停业损失补偿支付给承租人。其他房屋，双方就停产停业损失补偿有约定的，从其约定；没有约定的，自主经营的，停产停业损失补偿全部支付给被征收人；出租经营的，停产停业损失补偿中租赁损失部分支付给被征收人，其余部分支付给实际经营人。

第四十二条  被征收人应当与房屋征收部门在征收公告确定的签约期限内订立补偿协议。

房屋征收补偿协议的格式文本由市房屋征收部门统一编制。区房屋征收部门在协议签订后7日内报送市房屋征收部门备案。

第四十三条  房屋征收部门可以按照征收决定的要求设定奖励时段，在设立的奖励时段内签订协议并腾空交房的，由房屋征收部门给予相应奖励。市区房屋征收奖励标准由市人民政府制定，市（县）房屋征收奖励标准由市（县）人民政府制定。

房屋征收部门、受委托的房屋征收实施单位及其工作人员不得违反规定，擅自给予奖励或其他形式的补助。

第四十四条  房屋征收部门与被征收人在征收公告确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并由房屋征收部门在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应包括补偿方式，被征收房屋补偿金额或用于产权调换房屋的地点、面积和价格，搬迁补助费，临时安置补助费或者周转用房，停产停业损失，搬迁期限，过渡方式和过渡期限，救济途径等事项。

征收补偿决定的搬迁期限不得少于10日。

第四十五条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请法院强制执行。作出征收决定的人民政府申请法院强制执行前，应当催告被征收人履行搬迁义务，催告期限不少于10日。

第四十六条  房屋征收部门应当依法建立健全房屋征收档案，并将被征收人补偿安置结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

第四十七条  法律、法规对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。

第五章  法律责任

第四十八条  作出征收决定的人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十一条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十二条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条  违反本办法第四十三条第二款规定，依法追究相关单位及人员责任。

第五十四条  房屋征收实施单位、评估机构及其工作人员在征收工作中有不良行为的，记入不良行为记录，具体办法由市房管部门会同有关部门制定。

第六章  附  则

第五十五条  本办法自公布之日起施行。《泰州市城市房屋拆迁管理办法》、《泰州市市区房屋行政强制拆迁暂行规定》、《泰州市市区危旧住房改造暂行办法》同时废止。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但不得责成有关部门强制拆迁。