淮安市市区集体土地房屋拆迁管理办法

水清天蓝

淮安市市区集体土地房屋拆迁管理办法

第一章 总 则

第一条为规范集体土地房屋拆迁管理，保障城市建设的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市清河区、清浦区、淮安经济开发区城市规划区范围内，因城市建设和发展需要拆迁集体土地上的房屋及附属物，并需要对房屋所有权人（以下统称被拆迁人）进行补偿安置，但按城市规划不能采用宅基地安置的，适用本办法。
国家和省确定的公路、铁路、水利、电力、通信工程等重大基础设施拆迁项目，国家和省另有规定的，从其规定。
第三条  市国土资源行政主管部门负责集体土地房屋拆迁相关的土地管理工作；市房产管理部门负责集体土地拆迁安置房建设的相关管理工作。市人民政府房屋拆迁管理机构(以下简称市拆管机构)具体负责集体土地房屋拆迁补偿安置管理工作。
集体土地房屋拆迁所在地的区和镇人民政府、街道办事处以及市政府有关职能部门，应当根据各自职责，做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。

第二章 拆迁管理

第四条规划部门核发建设用地规划许可证(附红线图)后，由市拆管机构根据用地单位（以下统称拆迁人）的申请，书面通知规划、国土、房产、工商、税务、公安、文化、教育、卫生等部门以及拆迁项目所在地的乡镇人民政府、街道办事处停办相关审批手续。
第五条 实施房屋拆迁应当遵循下列程序：
（一）进行拆迁调查；
（二）拆迁人向市拆管机构提出拆迁申请；
（三）市拆管机构发布拆迁通告；
（四）拆迁人与被拆迁人订立书面拆迁补偿安置协议；
（五）拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；
（六）实施房屋拆除。
第六条拆迁人申请实施房屋拆迁的，应向市拆管机构提交下列资料：
（一）建设用地规划许可证（附红线图）；
（二）征地批准文件及征地方案公告；
（三）补偿安置资金证明；
（四）补偿安置实施方案。
市拆管机构应当对用地单位申报的材料进行审核，符合条件的，发布拆迁通告。
第七条  拆迁人实施房屋拆迁补偿安置的资金应当全部用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。
市拆管机构应当加强对拆迁补偿安置资金的监督。
第八条拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
拆迁工作人员必须持证上岗。市拆管机构应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训考核。
第九条房屋拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可依法申请人民法院先予执行。
第十条拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由市拆管机构裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法的规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市拆管机构依法申请人民法院强制拆迁。因征地补偿争议而阻挠征地的，由市国土资源行政主管部门依法处理。

第三章 拆迁补偿与安置

第十一条  拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违法建设和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，则不予补偿。
第十二条  被拆迁房屋的补偿价格，由评估机构评估确定。评估机构应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，并列入淮安市拆迁评估机构名录。
第十三条  被拆迁房屋的合法依据，以被拆迁人在征地调查公告发布前所持有的房屋权属证书或者取得的合法建房手续为准。
第十四条被拆迁房屋的用途，以房屋权属证书、土地权属证书上载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。
第十五条被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或者合法建房手续上载明的建筑面积为准。
第十六条拆迁范围内合法建筑的补偿价格按重置价结合成新评估确定。具体评估办法由市物价、国土部门会同市拆管机构另行制定。
新建合法住宅房屋自批准建房之日起6个月至房屋拆迁通告发布之日不满5年被拆迁的，按其房屋评估单价的15%增加补偿。
第十七条  住宅房屋的拆迁补偿方式一般为产权调换，由拆迁人提供统一规划、统一建设的多层成套住宅房屋用于拆迁安置。
第十八条  应安置面积为被拆迁房屋合法建筑面积与就近靠档面积之和。产权调换房超过一套的，就近靠档面积的最高限为10平方米。应安置面积的价格由评估机构采用与被拆迁房屋同一评估方法评估确定。因被拆迁人原因增加的面积（含超出10平方米以外的靠档面积），按市物价部门核定的政府指导价或评估机构评估的市场价执行。
被拆迁人全部放弃安置或部分放弃安置的，放弃安置的部分除按评估价补偿外，再给予放弃安置补助。放弃安置补助的标准按被拆迁房屋评估单价的0.7倍执行。
第十九条被拆迁人利用合法住宅房屋从事经营一年以上，且能提供工商营业执照和连续合法有效的纳税凭证的，拆迁时对实际营业的面积除按住宅房屋的评估价给予补偿外，再适当增加补偿。增加补偿的标准由市物价、国土部门会同市拆管机构另行制定。
第二十条  被拆迁人仅有被拆迁的一处合法住宅房屋，且拆迁补偿款（不含奖励、搬家费、过渡费）不足购买最小套型安置房，经调查公示情况属实的，由拆迁人提供建筑面积不小于45平方米的最小套型安置房供其居住，其拆迁补偿款用于冲抵购房款。
第二十一条  拆除有合法建房手续的非住宅房屋，给予货币补偿，补偿标准根据重置价结合成新评估确定。具体评估方法参照第十六条的规定执行。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业等损失的，拆迁人应当按照不超过房屋拆迁补偿总额的8%向被拆迁人支付一次性补助费。
拆迁企业生产用房，拆迁人应按照不超过房屋拆迁补偿总额的8%向被拆迁人支付搬迁费用和固定设备设施的拆除、移装费用。
第二十二条拆迁人应对合法建筑内的装饰装修、附属物以及宅基地范围内的花草树木等进行补偿。
违法建设的装潢、装修和附属物一律不予补偿。征地公告发布后突击装潢、装修或栽种的花草树木等，一律不予补偿。
第二十三条  拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费。
第二十四条  对积极配合拆迁的被拆迁人，拆迁人应当给予适当奖励。奖金期一般为10～30天，具体天数由市拆机构根据拆迁项目大小和拆迁户数多少确定，并在拆迁通告中予以明确。
装饰装修、附属物、花草树木的补偿标准以及搬家费、过渡费和奖励的标准，由市物价、国土部门会同市拆管机构另行制定。
第二十五条  被拆迁人应自行过渡。被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当一次性支付6个月的过渡费。被拆迁人选择产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起，一般不超过18个月，过渡费按实际过渡期限结算。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人增付临时过渡费：
延长时间在12个月以内的，增付1倍过渡费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍过渡费。
第二十六条住宅房屋的被拆迁人提出放弃安置并作出书面承诺的，由被拆迁人向拆迁人提出申请，报所在地的乡镇人民政府、街道办事处审核同意，可以给予货币补偿。
第二十七条  安置房的公共维修基金，与被拆迁房屋相等建筑面积的部分由拆迁人承担，超出部分由被拆迁人承担。
第二十八条  安置房或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，符合省财政部门契税征管有关规定的，被拆迁人可以申请免缴房屋契税。
第二十九条  拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：
（一）符合国家质量安全标准；
（二）产权清晰且无权利限制；
安置房的设计变更、面积差异等问题，按照商品房销售的有关规定处理。
安置房为综合楼的，除住宅部分的楼梯、围护结构和地下室的公共通道外，其余公有建筑面积不参与产权调换的价格结算。

第四章 安置房建设与管理

第三十条  市房产行政主管部门会同有关部门，根据清河区、清浦区和淮安经济开发区管委会申报的拆迁安置房建设计划，结合城市规划和拆迁计划，制定拆迁安置房建设的年度计划，确定拆迁安置房建设规模，纳入年度房地产开发计划。
第三十一条  市房产行政主管部门为市区集体土地拆迁安置房建设的主管部门。负责安置房建设的组织实施，确定安置房的建设方式和供应方案。
第三十二条  市区集体土地房屋拆迁安置房可采取下列三种方式建设：
1、市房产行政主管部门根据建设计划自行组织实施；
2、委托集体土地拆迁项目所在地的辖区政府组织实施；
3、进行市场招标的方式，选择信誉较好、业绩突出的具有房地产开发资质的企业组织实施。
第三十三条  安置房按政府指导价结合楼层系数确定价格后供应。建设的成本价和供应的指导价由市物价部门会同相关部门核定并报政府批准后予以公布。
第三十四条  安置房全部用于城市建设和发展中集体土地上住宅房屋被拆迁人的产权调换，不得作为普通商品房向市场销售，如所建房屋安置后仍有剩余，由政府统一调配用于其他拆迁项目的安置。

第五章 附 则

第三十五条本办法施行前已实施的拆迁项目，仍按原规定执行。
第三十六条各县，淮阴区、楚州区人民政府可以参照本办法执行，也可参照本办法另行制定实施办法。
第三十七条 本办法自2007年  月  日起施行。《淮安市市区征收集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法（试行）》（淮政发[2005]65号）和相关配套文件同时废止。本市以前的相关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。