[细细提醒27] 物业服务不到位，如何讨公道?

松不老

物业纠纷问题关系到千家万户。在人们的日常生活中，无论是小区的物业毁损或是业主家中物品需要维修，或是庭院需要打扫，都离不开物业的贴心服务。业主生活需要一个安全的环境，这些也是和保安的尽职尽责息息相关，可以说好的物业公司成了业主生活中不可缺少的管家。

近年来，业主与物业公司之间因物业费纠纷矛盾升级而打官司的越来越多。业主因为保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，共有物业用房被占用经营，先服务还是先收费等原因拒绝缴纳物业费，物业公司为讨债便将业主告上法庭。然而，法院的判决结果大部分是业主败诉。对此，有相当一部分业主表示出疑惑与不满。为啥和物业打官司，业主多败诉？如果物业公司服务不到位，业主应如何讨个公道呢？在此细细提醒广大业主：物业服务不到位，讨公道应注意的几点，以启示广大业主增强法律意识，有效维护自身的合法权益。

物业公司的工作做得不好，不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由

下述6种原因不交物业费法律不支持：没入住就不交物业费，未签物业合同不交物业费，对物业服务不满意不交物业费，对小区环境不满意不交物业费，对物业公司捆绑式服务不满意不交物业费，对物业公司利用公用面积经营不满意不交物业费。

我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这是合同义务。也就是说，物业公司的工作做得不好，不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由。而在物业公司的日常管理中，如果业主拖延或拒交纳物业费，物业公司常采取的手段就是断水断电，限制你门禁，不让你上电梯，这时你向哪个部门反映都不可能解决问题。虽然法律规定，如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主可以请求赔偿，但还需证明断水断电给你造成的经济损失是多少？如果证明不了，法院是不会支持你的主张的。

如果业主对小区物管服务不满意而拒交物管费，因此被告上法庭，法院一般会判决业主败诉，但如果确实是物业的某项服务很差，业主可对物管公司提出反诉，要求对所欠物管费少交或者不交。但业主需要向法庭提供物管公司服务不到位的证据，主要是两方面：业主个人住宅中，物管本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物管，通过录音记录对方答复；另外，收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。同时表明，因为物管服务打折，物管费不能按此前约定价格收取，要求降低物管费甚至不交，这时就很有可能得到法院的部分支持。如果业主不愿反诉，也可拿着该类证据直接和物业公司交涉。

房屋质量有问题，不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由

很多开发商在建设与营销的过程中，就物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就使广大的业主产生这样的认识：物业管理活动是房屋建设、销售的一部分。这样就使业主认为，自己在入住的抗争当然就可以对着物业管理公司来。这种诉求法院是不会支持你的主张的。

如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资历产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主应该可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵消。

如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体。，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

物业公司以侵权手段实现利益不受法律支持

合理使用小区内的公共设施，是业主的权利，业主拖欠物业服务费用，物业服务人如果采取停止对业主供应水、电、气等，或不恰当的限制业主使用门禁、电梯等制约手段，是一种侵权行为，虽然起因系业主拖欠物业费而引起，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，但物业公司索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。如果上述行为影响了业主正常生活的，业主有权要求物业服务人排除妨碍，造成损失的有权要求赔偿。

松不老

物业服务是关系到社会稳定的大事。如果二者之间的纠纷不能及时化解的话，就会导致恶性循环。物业公司要强化自身的法律意识，要组织员工认真学习相关法律知识，依法规范管理，规避法律风险。业主应当了解有关法规，弄清楚甲、乙双方的法律关系，了解交了费究竟应该享受什么样的服务。为了避免纠纷的发生，物业公司要向业主进行法律、法规知识的宣传解释工作，消除业主的误解，引导业主在依法享受权利的同时依法履行义务。同时细细提醒广大业主：维权一定要理性。最好通过友好协商或法制渠道维护自己的合法权益。

夏日炎炎

谢谢楼主！让我能学到物业纠纷方面的知识。