六、住改非房屋未办理“住改非”变更手续，在搬迁中如何认定房屋性质？

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六、住改非房屋未办理“住改非”变更手续，在搬迁中如何认定房屋性质？

   

     “住改非”房屋是指产权性质为住宅，却领取营业执照，依法纳税用于经营的房屋，只是未去房产部门办理“住改非”手续。虽说此房屋质是住宅，但实际是用于经营，全国各地对“住改非”房屋搬迁补偿都有规定，例如《》在遭遇搬迁时，怎么认定该房屋性质？怎么获得补偿呢？

      一般来说，房屋用途不同，在搬迁中的补偿标准也不同，可分为三类：一类是纯粹的住宅；一类是纯粹的营业用房；还有一类是由住宅作为营业用房进行使用，我们称之为“住改非”房屋。有些地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准，也有些地方未作规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确，但是对于“住改非”房屋，各地的规定却经常不一样，且分歧较大，利益纠葛明显，而这类情况又具有多发性，搬迁补偿安置中应对这类情况作何处理？

      首先，要对房屋的性质有一个认定，一般以关于搬迁方面的地方政府规章为依据来进行认定。因此，被搬迁人在判断被拆迁的房屋是住宅还是非住宅时，应当先行找到当地政府规章中的相关规定。例如，如果纠纷地为江苏，判断标准为是否持有工商行政管理部门核发的营业执照；如果纠纷地为泰兴市、苏州市、扬州市等地，比方说《泰州市城市房屋拆迁管理条例》2号令51条第2款为例，通常的认定方法以房屋所有权证标明的用途为准，对房产证上未标明用途的，以被搬迁房屋报建时的用途为准。

      如果没有地方政府规章可循，可以将“《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知建住房〔2003〕234号”文件作为判断房屋使用性质的法律依据。“《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知建住房〔2003〕234号”文件是建设部在2003年所作出的《城市房屋拆迁估价指导意见》，其相关内容如下：在搬迁中，对私房非住宅，应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，搬迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被搬迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。如没有实行房屋使用变更登记，则可参考房屋所有人的经营是否合法，以及经营情况确定其房屋使用的性质。根据这一文件，拆迁开始以后私房性质的确认，原则上应当以房屋产权证上所登记的房屋使用性质为准，对于住宅房屋改为非住宅房屋而未经登记的，按以下方式处理：1被搬迁人补办变更登记----按非住宅房屋进行补偿安置；2被搬迁人未办变更登记--------经营活动真实存在且合法------按非住宅房屋进行补偿安置。

      其次，关于房屋性质的确认主体。依《城市房屋拆迁估价指导意见》第12条的规定，关于房屋的性质（用途），当事人可进行协商并确定补偿标准，如果协商不一致，可由当地规划管理部门确认。该意见之所以作出如此规定，其中的原因之一就是，房屋的用途在现实生活中呈现的较为复杂，住宅房屋作为营业用途房屋的现象较为普遍，给认定带来了相当难度，为当事人提供协商的空间，容许他们综合各种情况作出客观判断，无疑是解决问题、化解矛盾的良方。同时，在协商不成时，将此问题交由规划管理部门进行确认，为进一步解决问题打开了通道。对被搬迁人来讲，不妨一试。如果规划部门确认的结果对被搬迁人或搬迁人不利，双方均有提起行政诉讼的权利。

其三，依法对房屋的使用性质形成确信以后，属于非住宅房屋的，被搬迁人便可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准。

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