业主断供后，开发商作为担保人如何维护自己的权利？

江东剑客

业主断供后，开发商作为担保人如何维护自己的权利？

【案例简介】

2012年5月，孙某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定房地产开发公司于2015年2月向孙某交付一套住房，房屋首付款为18万元，余款以银行按揭方式支付。合同签订后，孙某依约付清了首付款，并在房地产开发公司的协助下去银行办理了购房贷款，并签订了相关购房借款合同，开发商承担保证责任。2015年1月，房地产开发公司给孙某送达了《房屋交付使用通知书》，孙某验收房屋后，与物业公司签订了物业管理协议，但从未对房屋进行装修，也未将房屋投入使用，此后，孙某依约向银行偿还了三个月的贷款，后因资金短缺一直断供。孙某断供导致银行从房地产开发公司的保证金中划扣保证金。现开发商起诉业主孙某，那么开发商可以诉请解除商品房买卖合同么？解除后，借款合同能一并解除么？开发商该如何维护自己的合法权益？

【案例分析】

一、关于商品房买卖合同与借款合同的解除权

1、商品房买卖合同之解除

《最高院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

因此，在本案中，如若双方在商品房买卖合同中有约定解除情形，那么待解除条件达成即可解除；如若合同中未约定则依据上述法律规定，本案中所涉及到的商品房买卖合同可以解除，但是有期限限制，自第一次催告后三个月，或者未经催告的，申请解除的期限为一年。解除权适用除斥期间，时间已过，即告消失。

2、借款合同之解除

房屋买卖合同与购房借款合同之间并非主合同与从合同的关系。购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，解除购房合同并不意味着购房借款合同效力终止。

虽然商品房买卖合同与购房借款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的联系。购房借款合同中，借款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当购房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，购房人订立购房借贷款合同的目的已经落空。鉴于此，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，购房者在与开发商解除商品房买卖合同后，可以向贷款银行提出解除按揭贷款合同的请求”。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房合同无效或者撤销、解除的，如果担保权人作为独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”。

因此，本案中，开发商可以根据商品房买卖合同约定的争议解决方式，通过诉讼，要求解除商品房买卖合同、返还购房款；如若商品房买卖合同的解除致使借款合同无法履行，则也可申请解除借款合同。

二、遇业主断供，开发商作为保证人，如何维护自己的权益

在预售商品房中为业主提供保证的开发商经常面临承担保证责任的风险，一旦业主断供，开发商就不得不向银行偿付巨额贷款及利息，更难以让开发商接受的是，开发商在偿付贷款后，还无法当然取得商品房的抵押权，向业主追偿全部损失难上加难。在充分认识风险之后，防范风险更为重要，我们认为，开发商至少可以采取以下措施防范或相对降低保证责任所带来的风险：

1、首先开发商一定要有这么一个意识：协助购房人办理房产过户登记和抵押登记手续，不仅是开发商的一项义务，也是开发商保护自身合法权益的一项权利。因为开发商作为保证人是阶段性保证，只要抵押登记没有办理完毕，开发商就一直在为购房人担保，而且根据银行的借款合同，这种担保一般都是连带担保责任。

2、在《商品房买卖合同》中设计解除条款。如果开发商不能在事先未雨绸缪，一旦发生了上述案例中的情况，开发商承担损失几乎是必然的，因为届时开发商需要面对的，不仅是购房人，还有法院和贷款银行。因此开发商可以在《商品房买卖合同中》约定：当业主未能按期还款导致开发商承担保证责任时，开发商即可解除双方之间的买房合同，向业主索回商品房，并由业主承担由此引起的损失。

3、设定反担保协议，由第三人或业主为房地产开发商的保证责任提供反担保，一旦开发商承担保证责任，可通过行使反担保权利满足自己的权利。

4、审查购房人的资信情况，并杜绝帮助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款的行为。实践中，很多开发商帮助购房人虚假提高房价以获取更高成数贷款从而降低首付的情况，开发商时常疏于审查这类购房人的资信状况，由于这类购房人支付的首付款少甚至未支付，因此断供、停供的可能性非常大，开发商承担保证责任的风险也非常大。

5、如果开发商为业主承担保证责任后，应及时通过诉讼或仲裁的方式解决。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。按照该规定，开发商在按揭保证期间，如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封，且又拖欠银行贷款的，开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小，开发商容易变成最后的受害者。

来源于：网络

诗书茶

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